講的當然不是烹飪啦各位，炒樓呀。
都說香港人除了「炒」之外別無正業。講得一點沒錯。不過那又是誰之過? 房屋已經不是用來住的，那當然比狗籠還小也無所謂啦。正如「仙股」與「紅底股」也都是股票，要炒的話，「面額」多少真的無所謂嘛。
任何經濟行為也非純屬自然，這一點是很多所謂「自由學派」的經濟學家也搞錯了的。到底是有意還是無意? 這點稍後慢慢講。重點是：其實一個地方的「經濟行為」永遠都是由「經濟政策」所決定。正如最近的人民幣熱錢大量湧入香港，大家也不要以為香港真的是遍地黃金。冷靜地想想，那只是因為本來就有很多來路不明的錢要從中國大陸外逃，而全世界只有香港這種傻地方才會大開方便之門，無限量歡迎這種非流通貨幣進入而又不會採取任何「自衛」措施的。港元又因為「聯繫匯率」政策和美元掛勾，因此不可能出現港元單獨對人民幣「升值」的可能性，除非美元同時對人民幣也升值。香港於是變成提款機，讓非流通的人民幣自由兌換成港元、再兌換成全球可流通的美元，這種比打劫還划算的營生，何樂而不為。不過中國買不起美國，美元不會單獨對著人民幣升值。於是乎只有做傻仔的香港才會變成了美帝的替身，替人民幣埋單。
試試反過來玩吧，假如香港的銀行拒收非流通的人民幣，人民幣要先兌換成其他流通貨幣才准收，保證香港的炒樓瘋人院即時回復正常。其實黃金也可以收的，不過中國本來就沒有多少黃金嘛….. 可見所謂熱錢湧入，只是因為是貨幣政策「傾斜」所致。
第二件事情，人民幣熱錢湧入，為什麼百業不旺，只獨旺炒樓? 假如貨幣理論是講得通的話，水浸的情況下就應該所有物價整體都水漲船高才對嘛。不過香港的人工就二十年原地踏步了，而即使是樓瘋年間的2016年，政府統計出來的物價指數CPI，基本上是和前一年原封不動，計入政府的「刺激經濟措施」，包括派糖在內，都只是升了2%左右。很明顯這種經濟環境不是一般的「通脹」嘛。唯一和樓價算得出相關系數的，其實就只有「水浸速度」而已。
可見熱錢要去的地方，主要就只是房地產，沒有所謂留港消費這回事。再看看新聞：中資地產商在港瘋狂投地。都只是一再印證這個水流的偏好，再也沒有其他遐想了。香港經反而因為樓價過高而出現了「擠壓」的情況，實體經濟本來就已被迫外移形成空心經濟，現在連服務業也頂不住高樓價，即使是國際金融機構，都開始被迫離開中環的核心商業區，往外圍逃難。
熱錢為何會這樣專心炒樓? 其實又是關係到金融政策問題了。因為只有炒樓，才會得到銀行的全力配合，簡單到不得了。
香港的銀行，是全世界最有趣的銀行。因為只會拿著一堆氣泡來當資產。而且這個氣泡是銀行自己吹出來、而且吹得很脹。根據香港負責金融穩定的金融管理局指引，物業按揭起碼都可以按五成。亦即銀行和炒家基本上是「一比一共同出錢炒樓」。而且這種賭錢的方式很過癮，就只是怕你不上癮。
比較一下，假如你去澳門賭錢，當然會有「大耳窿」自動出來引你借錢落注，大家可以看得出這和「焗炒」的分別在那裡了。大耳窿借錢給你落注，利息是雙位數；但銀行借錢讓你落注，極其量收你3%；假如你不還錢，銀行極只是收樓，至多債仔申請破產，幾年後又是一條好漢；不過大耳窿如何收錢? 這個又肯定不會像銀行一樣客客氣氣的了。這樣一比較，就知道誰人才是很認真地做生意了吧。
因此銀行到了最後，就是只有帳面上的一堆磚頭。香港每次金融風暴都離不開銀行和地產「攬炒」，其實這個「炒」字本來就是攬在一起的嘛。從這種「共生關係」來看，甚至可以說「銀行藉炒家的名義來參與炒樓」也很合理，反正落注是一對一的，明明是合資，不算是合謀又算是什麼?
假如又試試，銀行貸款只能用來買自住物業又會如何? 要炒樓就拿自己錢去炒，不要問銀行借。樓市還炒得起嗎? 但既然管金融的也不介意銀行參與炒樓。那麼不拿銀行的錢去炒樓，算是路不拾遺了吧?
不過更有趣的是，大耳窿只是借錢給賭客，不會像銀行一樣，連賭場和做莊的也變成債仔。何解?
因為炒樓的貨源都是地產發展商的。而地產發展商的錢又都是問銀行借的。實在由買地、起樓到賣樓，一條龍都是銀行拿錢出來撐起的! 這是整個「產業」而不只是其中一個環節。可見一旦「炒樓」不存在，銀行的最大損失是整條產業鏈銷失，而不止是炒家客戶這麼簡單。
而且更加火上加油的是：在香港炒樓，其實沒有什麼成本。這個可以和德國法國以至資本主義大本營的美帝比較，他們都有征收「物業稅」的。不過香港的所謂「物業稅」是張冠李戴的假名目。香港的物業稅，只對「租金收入」征收，正式來說只是「租金稅」。實在對於持有物業、奇貨可居「真炒家」的來說，是不用交稅的。
香港唯一類似物業稅的東西叫做「差餉」，算是歷史遺物，但征收率只是物業估算租金的很少比例，大約是可收租金的5%左石。例如一個月租可收一萬元的單位，每年的差餉可能只要幾千元。換算是物業本身的市值，可能連0.1%也沒有。而更有趣的是 – 政府懶得很，永遠低估市值租金。
這種放水養魚的政策，對於需要安置自己、買樓自住的一群人來說無可厚非，因此差餉收得便宜，算是體恤惠民。不過對於買樓用來炒的又如何? 也等量齊觀? 會不會粗疏了一點? 還是放水養魚，連食人魚也養，才算是眾生平等?
反觀法國巴黎，同樣都是炒家追捧的熱門市場，隨便打開窗口就是藝術品風景。而巴黎計物業稅的方程式和香港的差餉差不多，不管你有沒有租金收入，總之持有物業就收物業稅；稅率大概是可收租金的1-3%不等，視乎你的物業位處那裡、以及是否自住等等。至於空置出來的物業，不管你是養老鼠還是等升值，總之就更加要多收一項「物業空置稅」。而巴黎收空置稅是按可收租金的30%至60%來收，不是香港差餉那種5%!
假如法國算是左膠天堂、不可類比，大家也可以參考一下美帝的物業稅：是直接計算物業市值而不是按可收租金來評稅。美帝物業稅由最高的2.3%(伊利諾州) 到最低的0.27%(夏威夷) 都有。而整個伊利諾州，有一半的政府財政收入都是由物業稅撐起的；一個地廣人稀的美帝尚且可以靠收入穩定的物業稅收入來撐起州政府收入，香港又為何不好好學習學習? 而假如美帝是資本主義大本營，那麼香港算是資本天堂也應該差不多了。因為香港反而是向打工仔的血汗錢埋手，竟然經常性收入其中一個大項是薪俸稅!
熱錢湧入，泊在那裡最好? 當然又是按照很理性的經濟分析：買樓。反正磚頭賣出之後，又是袋袋平安收港幣的。因此可以明白，為何熱錢湧入，反而香港百業凋零、獨旺炒樓。
不過這個理性的經濟分析，是指炒樓行為的本身很理性，不是指造成這種環境的政策有理性。
香港的高官，全部都受惠當年港英政府的公務員「高薪養廉」政策，全部都不用食人間煙火，以至有連拿八達通入土鐵閘的也不懂。他們在位之時除了有可觀的住屋津貼之外，還有各種優惠政策所形成的買樓文化，全部都有收租物業等退休；先前麥齊光被踢爆的「互換單位」安排，大家可以了解一下那種「官場互惠」的境況。想收物業稅? 在整個政府決策階層裡面根本就找不出一個「沒有利益衝突」的人出來撐場嘛。最著名的莫過於「屯地」和「劏房」都十分出名的波叔，情況又比麥齊光利害萬倍了。
因此在政策一面倒的情況下，炒樓是唯一發達的方法。又豈止一句地產霸權這麼簡單 – 根本就是「焗住只可以炒」嘛。
