香港私人住宅空置率

最近忙死，沒有時間寫文章。昨晚電台收工回家，凌晨兩點翻翻資料。原來先前還沒有寫完這個「空置率」的事。唯有補交功課。

按差餉物業估價署發佈的《香港物業報告2016 》[1]，香港住宅空置率大約3.7% （42,040個單位）；而上一個普查年份2011年，是4.3%  （47,920個單位），略為回落。但以上只是「估算」而非具體的統計。因為差餉物業估價署的統計只跟踪「兩年內落成」的住宅，而兩年以上的住宅，只抽取3%的比例來檢查。

署方所提供的數字，截算至2015年。而有關的住宅「總存量」，為1,145,454 個住宅單位。按此推算出空置率為3.7%。

較為具體的統計應該是「人口普查」；而2016年只有「中期普查」[2]，但不像每十年一次的全面普查。上一次的全面普查是2011年[3]；我們可以試試用這兩個統計作為推算基礎。

2016的中期人口普查顯示：全港有大約150萬個「私人永久性居所」。不過這裡有個水份的問題。因為按註腳，有關的「單位」包括了一些「非一般住宅」的單位，包括「別墅/平房/村屋、宿舍、非住宅」等等。

但其實有關的參考細節，在其註釋的E104表格有所說明：

在統計表上，上述的非正常住宅是歸類入「其他屋宇、非住宅用屋宇」之中。而對於符合差餉物業估價署統計的「正常住宅」而又有人居住的單位數目，2016年中期人口普查的數字是1,160,775個。

不過那是「有人居住」的數字，不是房屋「存量」的數字。如何可以找到一個統一的空置說法呢？

其實香港的建築物都有詳細的登記制度。而統計署每年刊登的《統計年刊》都有發佈「私人住宅單位」數目的。請參考《香港統計年刊2016》[4]

其中表格8.10 - 按區域及類型劃分的永久性居住屋宇單位總數

房屋種類	項下細分	千個
私人房屋		1,516
	私人住宅	1,239
	別墅/平房/新型村屋	177
	簡單磚石蓋搭建築物/傳統村屋	42
	員工宿舍	31
	非住宅用屋宇單位	27

前述的總存量150萬個「私人房屋單位」其實就是統計署進行人口普查的資料基礎。

當中的構成可以在這個表格中看到清楚的細分。單就「私人住宅」而言，2015截至3月的「存量」是大約124萬個單位。而按2016年中期人口普查的數字(2015年3月數字），「有人居住」的同類單位，是 116萬個。（見上述表格E104）

而兩個相同基準的數字可以拿來直接比較。雖然時間有幾個月的差距，但我們可以粗略推算得出：全港大約有也8萬個私人住宅單位是空置的。而住宅空置率，按124萬個總存量的基準，應該是6.5%。

空置情況是否嚴重？屬於見仁見智。所謂「世界標準」也是講了等於沒有講。因為倫敦只是1.7% 都有空置稅。巴黎7.5%已經認為是超級離譜而要提高空置稅，由原本「按市值可收租金20%」提升至60%。溫哥華6.5% 就要推出空置稅；而多倫多4.5%就要取消空置住宅的物業稅寬減。

全球的大城市，「高空置率」排比各有高低[5]，但大都有不同的空置稅：

這個空置情況是否需要處理？也可謂見仁見智；沒有絕對。香港的物業買賣量，在2016年為54,701宗（按差餉物業估價署發佈合同宗數）而租務合約浄增加26,000宗，物業稅的課稅基礎為接近60萬個租務合約（按稅務局發佈物業稅征收基礎）[6]。但實在租務的增幅長線來說變化不大，由2012/13年度起的五個「樓市高峰」的年份，只是由55萬上升到60萬，平均來說一年只有萬餘份合約的淨增長。假如香港把空置率擠壓到像倫敦一樣，注入市場的單位可能就已經等如全年的買賣數目、更加肯定是租賃數目的多倍以上了。

但香港的空置率有沒有「自然水平」這回事呢？

回顧2015和2016，可算是接近九七那種瘋狂炒樓時期。但實在所謂低迷的「後03沙士時期」以及「後07金融海嘯時期」又是什麼情況呢？

按統計年刊2012年的表格8.10- 按類型及區域劃分的永久性居住屋宇總數[7]

		2006年	2011年
房屋種類	項下細分	千個	千個
私人房屋		1,368	1,455
	私人住宅	1,121	1,193
	別墅/平房/新型村屋	145	165
	簡單磚石蓋搭建築物/傳統村屋	43	42
	員工宿舍	37	32
	非住宅用屋宇單位	22	22

2006年後沙士以及2011後海嘯，私人住宅單位總量分別大約是112萬和120萬；再比較前述普查數據，2006年和2011年有人居住的私人住宅數目分別是99萬和108萬。空置單位數目分別為13萬個和12萬個。推算空置率分別就是大約11.6%和10%。

而再比較差餉物業估價署相同年份的數字，2006年空置率是5.9%(62,670單位）；2011年空置率是4.3%(47,920單位)。可見兩個不同部門的統計，就是有這種「穩定的差距」。大約是一倍的分別。這個「兌換率」是什麼意思大家可以自己咀嚼一下了。一向以來大家都認為「數字不會騙人」，只對了一半。因為香港偉大的人民政府，是從來不會對「空置住宅」進行認真普查的。

實在2016年的8萬個單位空置算不算少? 2011年的10萬個空置又算不算多？

也又假如香港政府像倫敦政府一樣征收空置稅，把空置單位下壓到只有二萬多個，又會否令到樓價重回2006年水平？ 這個就留給其他專家論證了。

但各位專家開始討論前，請留意好：你們用的數據是否真實可靠。

而其中一個令到資本家老實起來的，就是要應付稅務局的報稅表。因此是否應該征收空置稅這回事，我倒有一個與別不同的「利處」可以提出，就是：可以一次過搞清楚，到底香港的住宅物業市場有沒有屯積居奇這回事。

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[1]http://www.rvd.gov.hk/tc/publications/hkpr.html

[2] http://www.bycensus2016.gov.hk/tc/bc-articles.html

[3] http://www.census2011.gov.hk/tc/

[4] http://www.statistics.gov.hk/pub/B10100032016AN16B0100.pdf

[5] http://www.zerohedge.com/news/2017-03-07/vacant-homes-are-global-epidemic-and-paris-fighting-it-60-tax

[6] http://www.ird.gov.hk/dar/2015-16/table/tc/ar_1516.pdf

[7] http://www.statistics.gov.hk/pub/B10100032012AN12B0100.pdf