上文提到：在土地使用方面，香港特區政府之所以「寸步難行」，是因為絕大部份的土地儲備，都被預留給原居民的「丁屋」申請。這個數目，佔了政府土地儲備接近一半、有九百多公頃；而政府餘下來能拿出作為住宅用途的，只有不到兩成，不到四百公頃。[1]
(1) 未經批租或撥用的政府土地面積
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住宅 (甲類)至(戊類)及商業 /住宅
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鄉村式發展 |
商業
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工業
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政府、機構或社區
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休憩用地 |
總計
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952.5
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1,201.2
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24.6
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298.3
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777.5
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742.6
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3,996.7
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(2) 不適合發展、現時未能提供作發展或發展潛力較低的土地類別
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住宅 (甲類)至(戊類)及商業 /住宅
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鄉村式發展
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商業
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工業
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政府、機構或社區
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休憩用地
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總計
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道路/通道
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(286.4)
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(137.3)
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(10.4)
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(86.8)
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(169.0)
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(101.5)
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(791.4)
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人造斜坡
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(141.5)
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(106.9)
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(0.9)
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(28.4)
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(136.2)
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(112.9)
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(526.8)
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簡易臨時撥地
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(37.5)
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(24.1)
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(0.1)
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(1.1)
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(30.9)
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(29.3)
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(123.0)
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<0.05公頃地塊
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(95.6)
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n/a
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(7.5)
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(14.3)
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(57.0)
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(33.4)
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(207.8)
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3) 扣除以上土地類別後的未經批租或撥用的政府土地
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剩餘土地面積
(1) - (2) |
391.5
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932.9
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5.7
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167.7
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384.4
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465.5
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2,347.7
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相反，香港地產界的「四大家族」，則經已坐擁一千公頃以上的土地儲備，當中絕大部份(超過九百公頃)是只在「曬太陽」的新界農地。唯一要等的，就是將農地轉換為住宅地。因此政府與地產商之間的實力對比，是政府弱勢到不得了。(詳見前文)
但真正有趣的，倒不是政府和私人發展商之間的矛盾，而是「原居民」方面的內部矛盾。這個就涉及「套丁」這個話題了。
有讀者抱怨，說原居民也不是一生下來就有土地的。這點只講了一半。因為根據政府當年的安排(新界小型屋宇政策) 按「丁權」來建屋這回事，前題條件是要有「私人土地」，例如農地等，就可以「免補地價」來自行建屋居住。因此「丁權」與「地權」的確是有一個分別的，不過其實這個分別並不是重點，重點是「免補地價」。
什麼意思?
香港所有土地，其實都是政府擁有的，除了聖約翰教堂之外，沒有所謂「永久業權」的概念 (當然也有一些接近永久的，例如999年的教會用地)。因此所謂「買地」，其實就是向政府「交租」，亦即繳交土地有限時間內的使用權費用(最長99年)。而農地的價格，由最低50元一呎、到最高的200元一呎，其實就是對規劃為農業用途的政府土地繳交的使用費，亦即「地價」。但要是規劃為住宅用地，價格就是十倍以上噢。
因此丁權真正的有趣地方，就是在不需要「補地價」的情況下，原居民就可以將農業地改為住宅地! 之後再建成屋宇的話，增值是百倍以上!
政府政策雖然也有「限制轉讓」的條件，就是在未夠五年之內，將「丁屋」轉售出去的話，就要「補地價」。不過這個講法，仍是甚有水份的。例如按《明報》調查所得[2]，即使要「補地價」，其實也只是真正市場屋宇售價的15%! 例如一棟800萬元的村屋，由不可轉讓的丁屋轉為可以轉讓的村屋，只需要補百多萬元的「地價」….皆因政府要補的價錢，只是參考「市值地價」而非「事實樓價」。至於這個「地價」如何計算出來? 由政府自行交代吧。
可見這種「轉手即賺」的情況是如何利錢豐厚了。
好了，有意見的那位讀者，仍在嘀咕着：有丁無地又如何?
問得好，連燒帶打，現在大家明白了政府的「土地儲備」是什麼一回事未呀?
政府自己擁有的土地儲備當中，有接近一半都是「預留丁屋申請」的呀。因為同樣根據「小型屋宇政策」，原居民是「有權」向政府申請用「優惠價格」買地建屋。而所指的優惠，就又是按「市值地價」來計算，定價是2/3的市值價錢。[3]
換言之，明報所指出的「套丁」情況，也可以反過來玩，就是可以先由原居民拿出80萬元的優惠價來買地，然後自建丁屋再用800萬去轉售。現在明白何解政府有這麼多的「預留丁地」了吧? 原居民有權平價買地，政府就不能不預留土地囉。所謂「一生下來就有地」，從這個角度去了解會準確一些：地當然不是免費，但請問其他香港人有沒有權這樣問政府買地? 沒有吧?
好了，講了這些，又跟原居民的內部矛盾有什麼關係呢?
這個就認真好玩了。英國佬玩了這麼多年，總不成我才是第一個看得穿吧?
情況就是：原居民之間其實存在着極大的貧富懸殊，而且這個權力傾斜的情況，是英國佬一手造成，再由特區政府發揚光大的。
其實讀者沒有講錯，的確有很多原居民是享受不到這個「丁權」的優惠的，因此才有「套丁」這個事實的存在。
一般來講，「有丁無地」的原居民，的確不可能一下子拿出幾十萬出來向政府買地、再自掏腰包去安排建築的。即使能穩賺幾百萬，但「前期」的一百萬也拿不出來嘛! 正如一般打工仔是有錢供樓、冇錢交首期，情況一模一樣地可憐。
一個原居民拿不出百多萬元的首期去買地建屋，結果只能將自己的「丁權」轉讓出去拿個二三十萬元、冒險假扮擁有自己的土地，還得要放棄申請公屋的權利…. 我倒覺得這些原居民之中的弱勢社群是挺可憐的噢。
這個情況反映一個什麼概念? 而有權進行這種「套丁」操作的，又是什麼人?
其實就是說明當年英國賴以進行「間接管治」的工具是什麼囉：就是原居民自己的「村長」們。英國佬利用種種包賺不賠的利益特權來收編了原居民的領袖，於是新界的百年安定、以至麥理浩的十年黃金歲月，基礎就是這樣奠定下來的噢。
因此新界的土地權益，其支離破碎的慘況實在不足為外人道。正正因為原居民的真實權益，一直都被各種政策凝固在「個人起丁屋」的範圍而動彈不能；只能等到政府真的決定要開發某一個地段的時候，才由村長們由村民的手中「集中」起來轉售圖利。大家不妨看清楚，《横州事變》所踢爆的情況：原來關鍵人物曾樹和每年經營的車場，收益達到一億元；但他所佔用的「棕土」，原來他並不是業主! 那個車場佔地的真正業權是「非常分散」的! [4]
曾樹和的真正功能，就是替各大「地主」繼續「佔用土地」，通過年賺億元的生意來「以戰養戰」，等待和政府(其實最終又是地產商們)落實開發大計!
另一邊的地產商，其手上的「農地」又從何來?
其實也拜政府的關照：就是當年政府徵收農民土地來開發的時候，是用「換地權益書」這種「欠單」來找數的[5]。按「換地權益書」所提供的，就是農民可以收錢，或者拿了買地的欠單，去問政府在其他地方拿地抵償。地產商們就是看準了：被迫換地的農民其實也不可能離開自己的原有耕地，因此也是唯有被迫平價出售手頭上的「換地權益書」，最終他們的後代都變為「有丁無地」的弱勢原居民! 而那些契據，最終就由地產商拿來集中向政府「交換」了偏遠的農地，成為今日豐厚的「土地儲備」…
在整個「官商合作」的政策下，最終受苦受害的，還不又是原居民中的弱勢社群乎?
特區政府，尤其是梁振英治下，就是學了中共的獨門絕技，驅使「人民鬥人民」。在大戰線上看，城鄉二元所引發的城鄉矛盾，以至自由市場的另一條戰線，城市人口與地產霸權的內部矛盾，戰爭的原因都是各個族群被迫進行「困獸鬥」。
到底原居民又有沒有想過? 他們手頭上的權益，應該通過一個怎樣的制度才能真正合理得益呢? 看來他們自己也沒有好好想過了啊。
早就講過啦，政府預留的土地，其實是足夠分配給所有原居民以及輪候公屋的城市居民的呀。只要不是拘泥在那個「三層高、每層七百呎」的所謂「村屋標準」就是。而這個真正的出路，其實和城市居民的住屋需要，是沒有根本性的矛盾的。真正有矛盾的，是這種想法是針對性地破壞現有鄉事權貴「坐地分肥」的特權、以及地產商「屯積居奇」的強權而已。
[2] 明報2016年1月18日, 丁屋建成即轉售 一幢賺數百萬 補地價僅15% 鄉事派﹕地皮是私產
團體﹕須檢討政策
http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20160118/s00002/1453054251243
[4] 蘋果, 2016年9月25日, 呎價$1租地17公頃 曾樹和橫洲車場 年賺億元 http://hk.apple.nextmedia.com/news/first/20160925/19781246
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