2017年3月26日 星期日

2017特首選舉:請留意得票率以及其他技術細節


終於塵埃落定,林鄭成功出任特首;當然,這個早就分析好的結果,沒有什麼意外或者好像老泛民所講的什麼大奇蹟之類。

至於林鄭當選所得的票數是777,有人是「高票當選」,和我先前所指的「商界期望低票當選」有很大距離云云。這個倒不全對噢,我的是「商界期望」,但可不是習大大的期望。我一直都講他是希望高票當選的。

這個落差首先要留意在我作出上述分析之後發生了什麼事:就是泛民的「民主300+」決定了「綑綁投票」,連一票也不打算留給胡官,起碼連「策略性投票」也講不上。實在全部綑綁在一起算是什麼策略我又真搞不懂,因為唯一的後果就是完成排除了「暗票」的不確定性。所指暗票的操作空間,是指全部選委所面對的投票形勢,而不止是泛民只看著「自己人」。

先前在提名階段已有580人具名推薦了林鄭。本來投票和提名是兩回事,而泛民也是這樣講,就是到時會有大奇蹟,主要假設是屬於商界票倉的選委有可能在真正投票時,有二百或者更多張票會「倒戈」而不會被發現,這個本來是暗票的玩法。

但請注意,首先「有古怪」的是在提名階段,老左的工聯會和民建聯等,都打著「悍衛基層權益」的口號來拒絕提名林鄭,這和之前工聯會第一個跳出來支持梁振英是「反其道而行」。這其實是相當好用的招數。因為在排除了這超過二百票的提名鐵票後,林鄭的「告急」催票責任就落了在商界身上!而結果亦不出所料,商界只好乖乖的把人頭押了下去,具名提名了林鄭。而唯一沒有達致的效果,就是在提名階段以超過六百人提名來造成君臨天下的形勢,令到選戰出現了疑似競爭的形象。不過反過來想想,其實反正鐵票都最終一定會歸邊,只視乎什麼是最好時候而已。習大大肯定是「定過抬油」。而商界也樂得有多一個「下馬威」的機會,向林鄭討價還價,爭取更多的利商政策承諾噢。講到策略,商界和習大大才是高班嘛。

而不出所料,在完全脅持了商界提名之後,二百張鐵票就在曾俊華的龍和道造勢大會之後,全數出動表示支持林鄭。而觸發這個ALL IN決定的,可看看幾乎同步由全國政協外事委員會副主任盧文端在《星島日報》的文章,就是指責曾俊華「在佔中等大是大非問題上:不講原則、躲躲閃閃」以至「站在了中央的對立面」。

曾俊華的競選團隊當然要澄清啦,因為仍然要「策略性」地爭取他們日思夜想的游離票嘛。之不過其實對於「定性」這種安排和手段,回應了也是沒有用的,那是中央對選委們發出的指示嘛,澄清不澄清又有何分別?於是鐵票就乖乖的知道是時候出動了。這是在龍和道「曬馬」之後的事。真正給信號中央動手的,其實是曾俊華「玩大了」,居然忘記了中共認定群眾動員就是造反。這個道理其實是很簡單,假如曾團隊連這樣的政治常識也沒有,那有本事做「民主之父」?連泛民共主也沒資格做才對嘛。

而這個時候就非常好玩了。就是在泛民被完全綑綁、加上鐵票出齊之後,基本上近乎所有選委的名字都齊全了:請問原本已經押上了名字的選委們還有什麼空間可以玩「暗票」?唯一可能,就是已經表忠的商界提名人,要冒險不被篤背脊、或者神通廣大的習大大查不出來,才可以偷偷摸摸的去作反。但即使表面上查不出來,也不能避免在爾虞我詐的環境下,隨便被人安個罪名就拉將下去,請坐洗頭艇之類被消失掉!因此在這種近乎囚徒困局之下,早已表忠的就唯有乖乖投票;只要「人齊」就大家都安全了。而這個被迫綑綁投票的行為,是被泛民倒迫出來的,真是想起也笑炸。曾俊華的龍和道造勢大會,對林鄭的選情最大的幫助就是這樣來的。

而至於林鄭的「得票」也不要只看總票數,還有一個「得票率」的考量,這又是很多所謂分析家忽略了的事。

2012年的時候,原本打算投唐英年的選委,還可以有藉口「看不懂」 而投白票;而實在當時689之所以低票,是因為有白票75張、廢票7張、缺席 61張。總票數只有1132張而不是1200張,唐營穩守285票;而何俊仁的所謂民主派,只有76票。因此以「總票數」而不是「有效票」來做基準的話,梁振英的「得票率」只是57.4%。而今屆選舉,合資格選委只有1194名而不是足額的1200名;總投票數目1186票,缺席的有8張、白票19張、廢票4張。而林鄭所得的 LUCKY SEVEN,實際佔1194票的65%。表面上看來,比起梁振英的689票多了88票、而得票率高了7.6%。好像不錯吧?

不過假如再比較一下,曾蔭權當年面對800人的選委,得票率有84%;再之前老董(除2002年自動當選外)1996年對著400名選委時,得票率是80%。可見林鄭的「高票當選」只能是相對梁振英一個人而言,相對於同樣需要進行「災後重建」的曾蔭權,實在差天共地。所以從商界的立場來看,即使得票再高,仍然是低民望和低票當選,也算是退而求其次的不錯賽果。而從這個「商界坐大」的形勢來看,泛民期望在其後會出現「大和解」的機會就渺茫了。起碼林鄭不像梁振英,不是靠打基層牌來上位的,根本沒有什麼支票要兌換的壓力、更加可以視民意如浮雲。請問老泛民又有什麼牌可以打?

而假如不是年青專業在功能界別之中力爭得到選委的席位,令到建制派的票倉被拆,造成「民主300+」的局面,從而令到「民主派」在選委之中,由2012年的76票狂升至今屆的300票以上(計入胡官是386票,佔1194個選委的1/3!),老泛民今次連影響特首選舉的能力也不會有!

各位,可以留意一下我這幾年的分析:繼佔領區議會以及佔領立法會之後,攻佔功能組別也是完全正確的分析。英國佬留下的設計其實不是不能用,只是奇怪怎麼老泛民從來都是反其道而行?甚至在97年完全配合中共的計劃,讓捍衛高度自治的「三層議會」重要組件 - 市政局,被臨立會輕鬆廢掉。

再進一步想想,實在老泛民今次在完全放棄了原則之後,又會可以留得住一個怎麼樣的「基本盤」?

尤其是拿了龍和道來「賦予新意義」之後,一眾浴血龍和道的「人血饅頭」還會替你打頭陣乎?至於新晉的一批專業精英,在排除萬難之後從功能界別的選委戰中拼殺出一條血路,滿以為老泛民掌握了什麼秘密武器、結果被騙上賊船全部攬炒!往後倒不如自己在業界腳踏實地去維權好了,起碼專業團體還是有實實在在的討價還價能力,那還會聽你個「新大台」枝笛乎?而新入議會的本土自決派,也和長毛一樣,早就看穿了所謂「策略」是吹牛,倒不如繼續走自己的路線,起碼對得住自己的選民才對。

從「重建自治」方面來看,區議會、立法會加上選委會的組合,用來替代被拆台的「三層議會」,其實是一個非常可取的發展方向。而向下的深耕細作,還有各種地方組織例如業主立案法團以及專業組織等等,這些才是確立「公民社會」的重要空間,這些才是寸土必爭的重點。而緊要的是:只要不再聽老泛民枝笛,大家用常理來思考就是。而唯一提出重組選委會的胡官,竟然被老泛民話佢係鬼!咁樣同崇禎皇帝拉袁崇煥去凌遲又有什麼分別?今次大開眼界了。

而之前開咪都指出了,出席龍和道造勢大會的,是一眾中年中產為主的所謂「中間派」,那種熱淚盈眶的表情可是千真萬確,不過從心理學的角度來看,那只算是「長期欠愛導致燥狂憂鬱濫交症」而已。情況一如缺乏家庭溫暖的少女求其搵個男人上床,又或者霉到燶的女子相信可以性交轉運、唔戴袋都肯俾人中出一樣。

可見老泛民的所謂基本盤,只是還原基本步,回到97年「民主回歸」的圍爐舊班底而已。而這個「民主回歸」的詛咒,肯定會被掃入歷史垃圾堆。所謂寸土必爭,誰人都可以叫得響亮:除了老泛民。因為今次特首選舉出現了一個新情況,就是老泛民的所有傳媒喉舌,都對民主派的異見份子進行文革式批鬥。早前都講過,社運界和網台都是私怨行頭,估不到現在進化到玩文革,以團結為名來進一步公報私仇。但到底一班毫無原則而策略全錯的所謂 KOL,又有何資格批鬥任何人呢吓?

之前都已經分析過,老泛民是豪賭,而後果只會是豪輸。果不其然。

而之後林鄭的統戰對象,將會是一眾年青專業以及各個本土自決的團體。而年青專業以及本土自決派,則會在討價還價的同時,加緊腳步鞏固得來不易的政治空間;日後在地區層面,相信這股勢力會在老泛民退潮之中進一步壯大。




2017年3月24日 星期五

2017特首選舉:老泛民的最後豪賭


這個豪賭的結果,老泛民只會是豪輸。因為從習近平的角度來看:是公我贏、字你輸,誰人勝出,又有何所謂? 習大大穩操勝券。因此所謂「並無欽點」的最新消息,也不是完全的空穴來風也。只不過是泛民自作興奮而已,今次至多表錯三日情。

何解?

目前的形勢,是林鄭手握香港商界選委的票,這從提名的名單之中已經清楚說明。萬事俱備,只欠鐵票的歸邊。這是第一重的表錯情分析,就是林鄭牌面勝算最高。

可見即使是什麼「CY2.0」,商界其實也並無所謂;誠如何世柱所親口說明:在梁振英當權的日子,沒有什麼官商勾結….只不過,「我身邊的朋友,身家都漲了不少」。大家心照了吧。在梁振英治下,政府大開水喉,這些都是商界的「正當收入」,而且房地產價格升到上外太空,香港的一眾富豪,沒有一個不是受益人。即使不是參與房地產炒賣,本身的磚頭都已經「被增值」了,這和「塞錢入你袋」又有何分別? 根本就不需要官商勾結嘛,只是「利益一致」而已。

因此「CY2.0」等如「財神2.0」,大家以為商界又會有何不歡迎的理由?

而林鄭的唯一隱憂,就是由於8.31的聖旨被推翻,大石責不死港蟹…. 佔中的泛民反過來幫了選委的忙! 於是今次的特首選舉…. 以至往後不知到何時為止的特首選舉,選委們仍然可以投暗票,這個就很要命了。觀乎「入閘」那一下,本來林鄭的打算是以高於601票來開場,以「君臨天下」的形勢出陣,那麼自然就「大局已定」。不過這個如意算盤就是打不響,即使自命「悍衛基層權益」的老左團體為了「明志」而不便提名之外,商界本身也仍是「留有一手」,沒有全票支持,只鬧出一個579出來! 要不是最後一刻有一位義士不知如何神通廣大地可以「補飛」齊頭收580票,否則這個數字隨時會變新icon了。商界如何展示「下馬威」,還需要劃公仔劃出腸乎?

之前也已開咪分析了,就是商界最樂見的賽果,是選出一個「弱勢特首」,要比689更低票、更低民望、更少樁腳的特首。那麼往後由商界按中國傳統的招式,祭出「主少國疑,大臣輔政」口號,加上在議會中所佔的絕對優勢,結果不難理解了吧? 就是進一步予取予携、為所欲為。

也許因此按傳統的「社會矛盾」關係,老泛民是一定會打著「為民請命」的幡旗來反林鄭的。而最終的競選安排,也明顯是衝著這個方向而來,並無任何懸念。因此林鄭要贏的話,老泛民就要輸,講完。

至於「ABC」選項之下的曾俊華又如何呢?

泛民是一直打著「反西環操控」的旗號來「all in」鬍鬚仔的。這種近乎賭神電影情節的「曬冷」手勢,就是泛民所指的「策略性投票」。不過這種策略性投票,有一個不甚策略性的「節外生枝」,就是長毛等一眾最HARD CORE的「老老泛民」,就被一眾「新晉的老泛民」批鬥得體無完膚! 至連所有和「挺曾派」不同立場的反建制人士,都一律被標籤為「西環內鬼」,以確保「泛民」只可以有一種聲音,就是「挺曾」。這種白色恐怖,竟然由老泛民祭出來對付「同路人」? 也又真是大開眼界了。看來什麼「很怕文革」的所謂泛民,自己就先來一個小文革。

這種小文革的後果會是甚麼?

即使曾俊華當選了特首,又如何? 有沒有人計算過? 其實是有很多人的,不過都已經「變了鬼、滅了聲」。因此是等如「沒有分析」。而北京那邊當然又樂見其成啦,也又不會替反建制的被噤聲一群平反的耶。

其實曾俊華當選,他早就講明不會急於重啟政改。所謂「爭取民主」而不重啟政改? 傻的嗎? 繼而「廿三條」他是會啟動立法程序;而8.31他基本沒有取態,極其量「如實反映」,不過北京收貨與否,與他無關。大家真的認為他是民主的朋友乎? 我看就有點飛越瘋人院的感覺。

其實從各場「候選人辯論」之中,公眾也不難看得出來的,就是曾俊華的保守理財哲學從來沒有改變過,在各位候選人當中,他仍然是最保守的一個;他也不會為了泛民的訴求而冒險和北京翻臉,仍然是you always agree with your boss。他說波士是「香港人」,你信嗎? 不過《基本法》要求是北京才是老細,而所謂「做好呢份工」這種口號,他的「恩師」曾蔭權不是已經用過了嗎? 要翻炒到幾時?

至於所謂「民望高」…. 其實又是否高得過「當選時」的曾蔭權或者梁振英? 從而可以推斷這位「民望高」會以港人利益為優先? 他比得上梁振英最高53.6%、或者曾蔭權的72.3%? 民望從來不曾形成那兩位當選特首向市民問責的壓力,唯獨曾俊華可以挑戰這些「往績」嗎? 開玩笑了吧?人就總是不會從歷史中學習。

不過以上種種「一廂情願」也還不是最要命的。最要命的,是老泛民為何要進行這場豪賭? 明乎這個形勢,對於賭局如何收場,基本上也就真的沒有半點懸念了。

老泛民之所以「焗賭」,是因為「火燒後欄、走投無路」。

此話何來?

大家只要不是金魚水平的記憶力,可以參考一下2015區議會選舉和2016年立法會選舉的賽果就會一清二楚:幾乎所有「突破成果」,跟老泛民完全沒有關係。先前我在分析之中也指出了建制陣營「強弩之末」的形勢[1],倉底鐵票要出動到老人院的老人家。反建制陣營只需要針對「自動當選」的選區叫陣,建制樁腳必定無法全面兼顧,而「斷鏈」的情況就會出現。結果鍾樹根被一個素人連根拔起! [2] 這件可不是孤例呀。而立會地區直選的「票王」是起自鄉間的「八鄉朱凱迪」,獨得八萬多票! [3]

至於老泛民的戰績如何? 最典型的就莫過於「三萬贏你十萬」的同區(新界西選區)大鬧劇! 由何君堯自己一張名單, 單挑泛民老鬼:李卓人、李永達、何俊仁、馮檢基、陳偉業……。何君堯只得三萬五千票即已當選,反觀李卓人名單三萬票、何俊仁名單四萬多票、馮檢基自己一萬七千票,陳偉業名單二萬八千多票,合共超過十萬票;空群而出之下,只能跑出一個李永達名單的尹兆堅(民主黨)! 除了票王朱凱迪(獨立本土)之外,「泛民」勝出的就只是鄭松泰(熱血公民)和郭家麒(公民黨)。這種近乎集體自殺的所謂戰績,真係盲嘅都睇得出,太陽在那一邊落山了。

而在塵埃落定之後,蔡子強等學者點完票,也一致確認「本土派已成香港第三大勢力」[4],佔整體票源19%,如果計上激進民主派,共佔26%,足以與建制和老泛民分庭抗禮。而民主派加本土派總得票是55%,大致保住「六四比例」。換言之,本土加激進民主派,已佔泛民票源的半壁江山矣!

可見今次老泛民之所以「打倒昨日的我」,全面改為力挺曾俊華參選特首,其實說穿了,止不過是老泛民已經再沒有什麼重大的社會號召力,而最後唯一的「翻身機會」,就只能是從建制裡面找出路!

而如何可以「戴住光環參加建制」呢? 就是力捧曾俊華囉,真係一字咁淺。只要將曾俊華塑造成「民主代表」,那麼即使這位建制派元老可以出任特首,老泛民也可以慶祝「成功爭取」嘛! 而稍後可以實現「大和諧」的原因 (假如是鬍鬚仔當選的話),應該是由老泛民聯合鬍鬚仔,落實中央的「打擊港獨」行動,將激進泛民和本土派「掃出香港政壇」,那麼老泛民就可以繼續戴住民主光環,年年拜山行禮如儀,直至2047,完成「歷史任務」光榮引退了。

而歷史任務是什麼? 你以為真的是香港民主或者高度自治乎? 只是貨真價實、千年不變的「回歸」呀。

因此站在習大大的立場,如果改為「挺曾」,也無不可。因為鬍鬚仔本來就是建制的人,而且 always agree with the boss。何樂而不為? 更加因為是「民意認受」和「泛民認受」,到時要推行政策時,又更加事半功倍。起碼我想不出老泛民到時再一次可以怎樣打倒「前日的我」了。

不過如此一來,就違反了商界的如意算盤,就是可能會出現一個「強勢特首」,甚至可能與泛民「暗通」的特首。他們會睡得安樂乎? 之不過,商界應該是過慮了,因為曾俊華其實也只會agree with 習大大嘛。只可惜,到時香港的商界,就只能屈居「二奶」的位置,而不是主導的位置了,這種形勢,反而是習大大最樂見的結果。講到底,商界其實也沒有明顯的損失的。到時或者又是悶聲發財吧。

明乎此理,對於最新收風所指的「並無欽點」,大家會否多一分了解? 真的是習大大完勝呀。

政治是很實際的,最後其實大家是按自己的利益出牌,沒有什麼需要覺得奇怪。而我對於當初的區議會立法會選舉分析,我仍然沒有改變看法:就是年青人要找出路的話,可以選擇這條從政的路。只不過,我估不到的是,有人小學雞到居然連自己個位都未坐定,就以為可以繼續快樂抗爭,結果齊齊被DQ了。這可不是政治分析的問題。反而我覺得安慰的是:形勢真的比人強,竟然連這種白痴小學雞也有機會做立法會議員;其他廢青就不要過於謙虛啦,從政真係好事業呀。


[1] 網誌, 《區議會自動當選之謎》2014115, http://alexstshiu.blogspot.hk/2014/11/blog-post_5.html
[2] 東網, 20151123, 《鍾樹根直認輕敵, 否認被連根拔起》http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20151123/bkn-20151123142817870-1123_00822_001.html
[4] 明報, 觀點, 201696, 蔡子強/陳雋文《主法會選舉結果初步評析》http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20160906/s00012/1473099652557


2017年3月16日 星期四

高鐵實施一地兩檢其實就是香港正式摺埋


香港實行的一國兩制其中一個很重要的概念、也是當年中英雙方共同向資本家作出的承諾,就是香港沿用英國法律,尤其對於私有產權的保障不會改變。要是這條低線也要改變,香港還有什麼資格講一國兩制? 朝脆宣佈:提早實施「一國一制」好了。

回歸了二十年,發生了什麼事? 就是有些愛國愛到發燒的律師居然連這個最基本的道理也想推翻了,那麼香港的一國兩制還可以怎樣玩下去?

私有產權的重中之重,在香港來講就當然是「土地業權」啦。而最近有人為了將一個無可能解決的問題強行解決,為了迎合高鐵「一地兩檢」的早日通車,竟然違反企圖《基本法》對「香港境內」的定義,居然異想天開,「創作」了一個新的產權說法出來,就是「地底以下」就不是「香港」的管轄範圍。而這個說法,竟然來自一個理應是法律專家的律師之口!!!!

假如各位還不明白情況有多嚴重,或者可以先由政府發言人的過往說法,來做一個深入淺出的簡介吧。

首先看看20161219日,土力工程處長怎樣講解「岩洞開發」所遇到的法律問題[1]。話說港府為了將公用設施搬入地底,以騰出地面空間供城市發展用途,正打算「修改法例」,以確保「地面和地底業權可以分開」。因為「可以避免將來地面發展會遇到問題」。而「為免出現問題,現時挑選的岩洞地面全是官地」。

這個說法其實是基於一個很簡單的法律道理,而處長也不厭其煩地講得好清楚,那是「因為香港土地由地面到地心,業權一致」!

換言之,香港的「土地範圍」這個法律產權概念,絕對不是一個「平面概念」。而是由地面一直到「地心」,也必須「業權一致」。這個才是正確定義。這個其實也只是英國的業權法裡面的基本概念而已。只不過是大家早就習以為常,不加注意!

假如連這個最基本的產權概念也可以架空,那麼香港土地上面所累積的所有財富,還有什麼可以留低? 或者各位高登巴打又是先知先覺,將來千萬不要搭地鐵或者進入地下商場,因為一旦離開香港地面,你就經已離開了香港。這種「異度空間」的情節,簡直比得起經典神劇「紅Van」的佈局了。或者更準確一點來定義這種「空間」概念吧。就是參考中國最近有位新晉科幻小說家郝景芳的概念;還拿了國際大獎(雨果獎)。那本書就叫做《北京折叠》。北京城被劃成了三層空間,這個不止是平衡空間,而且按時劃分;到下一個空間出現的時候,之前一個空間就會「摺埋」而且休眠

不過那本書是科幻小說,香港的《基本法》是科幻小說嗎

係就早啲講清楚啦唔該….. 想摺埋呀? 搭地鐵啦!!! 

幾十年前香港有個九龍城塞,港英政府的警察不能入內執法的。看來與其創新,倒不如將「九龍城塞」來個重建好了。到時就變成…. 想走佬呀? 搭地鐵啦!!!

而很明顯,這個「香港摺埋」的神奇法例,好在仍未通過。各位立法會議員,不知到時又會否拉布呢? 否則香港將會出現一個「地產黨出賣自己土地產權」的立法議案,諗起都癲呀。

那當然會有人覺得,不如向「政府萬能」的新加坡抄襲一下,將地下五十米以下的地方,劃為「政府官地」不就可以了嗎?

噢嘩! 咁都諗得出?

留意法律字眼:劃為政府官地呀,不是劃為「新加坡以外土地」呀。




2017年3月13日 星期一

續談香港樓市:如何斧底抽薪, 終止炒樓狂潮


上文提到,假如從靜態分析,香港樓市明明是「供大於求」,住宅單位存貨一直多於香港總體住戶數目二十萬以上,但這個簡單的供求定律對樓價竟然並無任何約制能力。因此也又提到,分析也要從動態角度看。

至於這個角度,也又不必要我出來班門弄斧。中原集團主席施永青先生剛好就在文章出台後的36日作出了說明,他也表示:低估了投資者的購買能力。[1]

注意重點:他是指「投資者」而不是指「用家」。換言之,從「用家­」的角度看,樓價根本是高不可攀、沒有什麼供求的邏輯好講;但施永青的見解,是從「炒家」的角度來看,則是「意猶未盡」,即使樓價與用家負擔能力脫節,仍然是有利可圖。因此熱錢繼續湧入樓市,形成樓價與用家的負擔能力脫節的情況。因此在熱錢源源不絕地投入到樓市裡面的情況下,樓家就只會「乾升」囉。

至於施永青對「投資者」的能力與胃口作出如何分析? 以下就是重點[2]

出現這種情況的原因,是國際投資市場的大環境,仍然未能改變資金擁有者對地產投資的偏好。加上社會上仍有大量的閒資至今未找到更好的出路,以至仍有大量資金源源不絕流入房地產市場。直到這些資金被消耗殆盡之前,政府都不容易阻止樓價上升。

在這種情況下,即使政府不斷推出新辣招,亦無法阻止資金千方百計流入房地產市場。他們利用家庭中未有樓的成員買樓,扮首置客以迴避印花稅;以至新增的供應主要還是落在投資者的手裡。

作為最前線的賣樓專家,施永青講得出來,大家可以自己判斷。重點是「新增的供應主要還是落在投資者的手裡」而不是用家的手裡。所謂「政策」有多大用處? 就只是創造了正如新界男丁一樣的「套丁」情況:利用家庭中未有樓的成員買樓,扮首置客以迴避印花稅!

至於這種「另類套丁」的情況有多嚴重? 一次過出過千萬掃四個單位、勁慳幾百萬的有[3];一擲12億連掃3伙山頂豪宅的,又有[4];甚至首次置業一口氣買下15伙單位的[5],都有! 種種亂象,大家可以重溫一下「有線財經」的特輯《首置假象》[6],由專家踢爆,所謂「首置」,除了上述的「一約多購」之外,還有動用父母子女的「首置」名額、夫婦分契、即日分契等等,單單一個嘉匯樓盤,累售五百多伙,就有近四成是這些各種各樣的明顯「假首置」! 至於即使是一人一伙的首置客,到最後又有多少是自住? 這個才是好問題嘛。

所以說,即使是用「動態」的角度來看樓市,也不能只看總體的新增供應,當中的「構成」也是大有學問的。

2015年全年的估算落成量來看,理論上的「供應」是有11,280[7];而同年的入住量是10,530伙;換言之,當年新增供應,理論上還是有「多餘」的750伙才對。而的確2015年的「整體空置率」是有3.7%的。但再看看2015全年的「住宅買賣合約數目」,是55,982宗。「一手樓」的買賣,只佔1/5也不到!

任何讀過基本經濟學的人,都應該對 money creation 的理論不陌生吧? 所謂「財富創造」,有兩個主要的參數,一個是「供應」,但另一個經常被忽略的,就是「速度」!

GDP = Money Supply x Velocity of Money

光是看貨幣總供應的,只看了方程式的一半,還有一半就是要看這些貨幣的流轉速度。假如我們將「住宅」看成是一種貨幣,同樣道理也適用的。樓價不止要看總供應量,也要看「流轉量」。如此高速的「五倍速」,正好說明了為何香港住宅會發狂颷升了。

而香港實在也不需要什麼「官商勾結」,只要有一個自作聰明的特首,自以為很聰明地針對「流轉環節加稅」就可以根治這種「五倍速」的住宅通脹狂瀾,結果只會是越遏越升而已。正如上述的「假首置」和「資金泛濫」情況。

真正可以有效減速的方法,是「斧底抽薪」,令到炒家無利可圖才對。因此重點是針對「增值」和「屯積」的環節來征稅,亦即開征「物業增值稅」和「物業空置稅」才是真正的對症下藥嘛。

對於真正自置自住物業的用家來講,增值稅和空置稅都是完全不構成負擔的,因此屯積的住宅自然會由「高成本」的炒家手上轉移到「低成本」的用家手上。鑑於基本上香港的住宅總量是「總存貨比總住戶」多上二十萬伙。看不出有何可以造成「供應斷流」的情況。

在解決了現貨分配的矛盾後,對於「未來」的供應也不會停止。因為除非持有未開發土地的成本是「零」,否則各大屯地商人的出路,就是盡快有秩序地將手上的土地儲備變現為可供銷售的住宅。

而到底各大地屯地商人的手上有多少土地儲備可用? 我之前也已經一再分析過,就是有一千公頃以上,比香港政府的土地儲備還要多,而且九成以上都只是在「曬太陽」。因此在促進供應方面,完全沒有所謂「上限」的問題,又有何斷流的機會呢? [8]

這種「促進流通、合理分配」的政策,才是真正對香港樓市困局的唯一出路。就看主政者,到底





[1] 信報財經新網, 施永青認低估投資者購買力http://www1.hkej.com/dailynews/headline/article/1505447/%E6%96%BD%E6%B0%B8%E9%9D%92%E8%AA%8D%E4%BD%8E%E4%BC%B0%E6%8A%95%E8%B3%87%E8%80%85%E8%B3%BC%E8%B2%B7%E5%8A%9B
[2] 房屋政策已走入死胡同, AM730, 2017-03-06 https://www.am730.com.hk/column/%E6%96%B0%E8%81%9E/%E6%88%BF%E5%B1%8B%E6%94%BF%E7%AD%96%E5%B7%B2%E8%B5%B0%E5%85%A5%E6%AD%BB%E8%83%A1%E5%90%8C-68459
[6] 首置假象, 有線財經201733, http://moneycafe-icable.blogspot.hk/2017/03/blog-post_3.html
[7]差餉物業估價署, 20173月統計數字 http://www.rvd.gov.hk/tc/property_market_statistics/completions.html
[8] 見網誌, 2016927, 續横州事變: 從套丁現象看原居民的內部矛盾 http://alexstshiu.blogspot.hk/2016/09/blog-post_27.html