經常聽到一種講法，就是香港因為「住宅供不應求」，所以樓價不會下跌，而解決樓價的方法就只得一個，就是「增加供應」。
好，這個邏輯不難明白。不過，到底事實是否與講法相符? 假如事實與講法不符，那麼是事實有錯還是講法有錯?
從數據看，所謂「供不應求」，是錯的。問題真的出在分配方面。
先從「供應」看看。講的不是什麼落成量之類的東西，而是「總存量」的「可支使用供應」的水平。
另一邊廂，又看看到底「住宅」的存量有多少。
於是乎一個很簡單的數手指問題就出現了：既然住宅的總量，比起住戶的總量還要多了20萬個，如何理解所謂的「供不應求」講法?
好，再細分一下，到底「自由市場」是一個什麼境況。這就要首先將「公營」所覆蓋的數字，從總住戶數字裡面抽起。也有點奇怪，數字只列出了百份比，但具體戶數就欠奉。不過，總數是有的，就也是大約250萬戶。而「公營」的住戶佔49.5%，亦即很易推算出來是大約113萬戶。而私人住宅住戶，佔大約53.5%，亦即132萬戶。
「自由市場」的情況是：150萬個住宅，由132萬戶去分。咦? 還不又是「供大於求」嗎? 而且多出了接近20萬個單位。也千萬不要少看這個20萬戶的數字，因為從「比例」上來看的話，這個「多出來」的數字，佔私人住宅數目的13%。所謂「空置率」云云，很明顯是極度誤導的噢。
換言之，私人住宅住戶之中有65.4%是「自置居所」的，大約86萬戶。而其餘的34.6%，大約45.6萬戶，就是「租客」。又或者總之不是自己擁有啦。
可以這麼說，實在「擁有私人住宅」的情況，是平均每個「業主戶」就擁有1.74個住宅單位。香港真正要捱貴租的，就是45.6萬個「租戶」。不過這個也只是「平均數」而已，但對業主戶來說，也接近是「一層收租、一層自住」的「唔使做」理想境界。而無殼蝸牛的租戶，佔香港總戶數超過18%，而在「自由市場」裡面，是佔總戶數34.6%。
因此講到要遏抑樓價來幫助無殼蝸牛，這個不是什麼少數人得益、多數人受害這麼離譜。這個「利害」比例，其實是大約1:2左右，戶數是45對86。
這才能說明，香港的私人住宅矛盾是這般嚴重、而受到壓搾的又不是少數….我們又應該如何理解這個「公平」的問題?
但這只是個「靜態」的分析，因為除非現有住戶沒有下一代，否則下一代仍然會有「希望自置居所」的壓力。而回過頭來看數字，也可以理解為：有樓族基本上已經有樓可以積穀防饑，讓下一代可以有瓦摭頭了。因此還是回到先前那個分析，要挨貴租的，到底人數和壓力有多大?
這個動態分析如何? 下回分解。
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