上文提到，假如從靜態分析，香港樓市明明是「供大於求」，住宅單位存貨一直多於香港總體住戶數目二十萬以上，但這個簡單的供求定律對樓價竟然並無任何約制能力。因此也又提到，分析也要從動態角度看。
注意重點：他是指「投資者」而不是指「用家」。換言之，從「用家」的角度看，樓價根本是高不可攀、沒有什麼供求的邏輯好講；但施永青的見解，是從「炒家」的角度來看，則是「意猶未盡」，即使樓價與用家負擔能力脫節，仍然是有利可圖。因此熱錢繼續湧入樓市，形成樓價與用家的負擔能力脫節的情況。因此在熱錢源源不絕地投入到樓市裡面的情況下，樓家就只會「乾升」囉。
出現這種情況的原因，是國際投資市場的大環境，仍然未能改變資金擁有者對地產投資的偏好。加上社會上仍有大量的閒資至今未找到更好的出路，以至仍有大量資金源源不絕流入房地產市場。直到這些資金被消耗殆盡之前，政府都不容易阻止樓價上升。
在這種情況下，即使政府不斷推出新辣招，亦無法阻止資金千方百計流入房地產市場。他們利用家庭中未有樓的成員買樓，扮首置客以迴避印花稅；以至新增的供應主要還是落在投資者的手裡。
作為最前線的賣樓專家，施永青講得出來，大家可以自己判斷。重點是「新增的供應主要還是落在投資者的手裡」而不是用家的手裡。所謂「政策」有多大用處? 就只是創造了正如新界男丁一樣的「套丁」情況：利用家庭中未有樓的成員買樓，扮首置客以迴避印花稅!
至於這種「另類套丁」的情況有多嚴重? 一次過出過千萬掃四個單位、勁慳幾百萬的有[3]；一擲12億連掃3伙山頂豪宅的，又有[4]；甚至首次置業一口氣買下15伙單位的[5]，都有! 種種亂象，大家可以重溫一下「有線財經」的特輯《首置假象》[6]，由專家踢爆，所謂「首置」，除了上述的「一約多購」之外，還有動用父母子女的「首置」名額、夫婦分契、即日分契等等，單單一個嘉匯樓盤，累售五百多伙，就有近四成是這些各種各樣的明顯「假首置」! 至於即使是一人一伙的首置客，到最後又有多少是自住? 這個才是好問題嘛。
所以說，即使是用「動態」的角度來看樓市，也不能只看總體的新增供應，當中的「構成」也是大有學問的。
以2015年全年的估算落成量來看，理論上的「供應」是有11,280伙[7]；而同年的入住量是10,530伙；換言之，當年新增供應，理論上還是有「多餘」的750伙才對。而的確2015年的「整體空置率」是有3.7%的。但再看看2015全年的「住宅買賣合約數目」，是55,982宗。「一手樓」的買賣，只佔1/5也不到!
任何讀過基本經濟學的人，都應該對 money creation 的理論不陌生吧? 所謂「財富創造」，有兩個主要的參數，一個是「供應」，但另一個經常被忽略的，就是「速度」!
GDP
= Money Supply x Velocity of Money
光是看貨幣總供應的，只看了方程式的一半，還有一半就是要看這些貨幣的流轉速度。假如我們將「住宅」看成是一種貨幣，同樣道理也適用的。樓價不止要看總供應量，也要看「流轉量」。如此高速的「五倍速」，正好說明了為何香港住宅會發狂颷升了。
而香港實在也不需要什麼「官商勾結」，只要有一個自作聰明的特首，自以為很聰明地針對「流轉環節加稅」就可以根治這種「五倍速」的住宅通脹狂瀾，結果只會是越遏越升而已。正如上述的「假首置」和「資金泛濫」情況。
真正可以有效減速的方法，是「斧底抽薪」，令到炒家無利可圖才對。因此重點是針對「增值」和「屯積」的環節來征稅，亦即開征「物業增值稅」和「物業空置稅」才是真正的對症下藥嘛。
對於真正自置自住物業的用家來講，增值稅和空置稅都是完全不構成負擔的，因此屯積的住宅自然會由「高成本」的炒家手上轉移到「低成本」的用家手上。鑑於基本上香港的住宅總量是「總存貨比總住戶」多上二十萬伙。看不出有何可以造成「供應斷流」的情況。
在解決了現貨分配的矛盾後，對於「未來」的供應也不會停止。因為除非持有未開發土地的成本是「零」，否則各大屯地商人的出路，就是盡快有秩序地將手上的土地儲備變現為可供銷售的住宅。
而到底各大地屯地商人的手上有多少土地儲備可用? 我之前也已經一再分析過，就是有一千公頃以上，比香港政府的土地儲備還要多，而且九成以上都只是在「曬太陽」。因此在促進供應方面，完全沒有所謂「上限」的問題，又有何斷流的機會呢? [8]
這種「促進流通、合理分配」的政策，才是真正對香港樓市困局的唯一出路。就看主政者，到底
[1] 信報財經新網, 施永青認低估投資者購買力http://www1.hkej.com/dailynews/headline/article/1505447/%E6%96%BD%E6%B0%B8%E9%9D%92%E8%AA%8D%E4%BD%8E%E4%BC%B0%E6%8A%95%E8%B3%87%E8%80%85%E8%B3%BC%E8%B2%B7%E5%8A%9B
[2] 房屋政策已走入死胡同, AM730, 2017-03-06 https://www.am730.com.hk/column/%E6%96%B0%E8%81%9E/%E6%88%BF%E5%B1%8B%E6%94%BF%E7%AD%96%E5%B7%B2%E8%B5%B0%E5%85%A5%E6%AD%BB%E8%83%A1%E5%90%8C-68459
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