2015年5月22日 星期五

該搵個經濟學家解釋下新樓供應嘅問題

啱啱喺 business insider 個網睇到有人挑剔克魯明嘅分析,話利率走趨同新建住宅落成係「冇關係嘅」。OK, 又湊下熱鬧,分析下香港個樓市,睇下到底大家由朝驚到黑嘅「息魔」有冇料到。

結論係:我唔識睇,唔該搵個經濟學家出嚟解下畫。

因為假如經濟學家解唔到畫,即係要由政治學家解畫。而且個結論仲好鬼難聽。

是咁的:翻查香港過去接近二十年數據(政府統計年報),集中在「私人住宅落成量」呢一項,個圖係咁嘅:



其實所謂「重災區」時代,係大約19982002年。當年有大量私人住宅供應,最高峰1999年,有超過三萬五千個。之後再有高峰在2002年出現。其後供應量一路縮水,即使到最近炒樓炒到人都癲嘅2014年,都只係「反彈」返去萬五個單位左近。

咁樣「細水長流」,豈只一句「供不應求」可以形容,根本就係同冇供應差唔多啫。

之咁,「利息」的確同供應好似完全無關係咁樣,甚至只係見到「負關係」而唔係正關係。乜解?

回顧1998年至現在嘅「利息」係咁嘅:



係咪好神奇呢?

照計:利息高、成本高,價格會跌,然後供應會縮。之不過,從利率走趨嚟睇,根本係掉番轉。嗱,呢啲完全違反經濟定律嘅嘢,我就無謂認專家嘞。唔該搵個自認經濟專家嘅嚟睇睇。如果唔係,後果只會係由政治家去睇。

以前英國佬有個口頭禪嘅,就係「如果唔自律,就立法規管」。咁唔知而家個政府又想點呢吓?

其中一個既乎合經濟原理,又解到政治現實嘅情況係:重點唔係成本同價格,而係發展商持有土地和空置樓盤嘅機會成本!

當利率偏低,持有土地同樓盤嘅機會成本亦都偏低,因此發展商根本唔急於放售或放租套現。咁就一切都迎刃而解嘞。因此才會出現「利息越低、供應越少」嘅情況。呢種情況叫「屯積」。

當然,絕X對係合法嘅,假如法律容許的話。於是乎大家開始明白點解香港人越嚟越「懷念前朝」啦!

唔自律,就立法侍候! 呢樣係英國佬留低嘅金科玉律「積極不干預」原則。





4 則留言:

  1. 求教, 持有土地同物業既機會成本係指咩?

    唔係應該息愈低, 市愈旺, 價愈高, 所以發展商唔放盤既機會成本愈高嗎?

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  2. 係指資金運用去其他地方嘅相對收益

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  3. 明白你既意思, 但此推論是否假設左賣樓放錢響銀行係second best option?

    如果發展商既second best option係其他投資選擇如債券或期貨, 以上推論可能不適用。

    個人對發展商屯積土地既理解係因為現今政策下土地係極稀有資源, 長遠睇供應係唔會無限, 所以發展商會傾向擠牙膏式持續小量出售物業(土地), 限制供應以確保樓市長期供不應求, 以此確保樓價長年高企, 確保每一寸珍貴土地都係高價出售。供應方面同利息應該關係不大, 而因為供求差距過大, 一厘半厘(甚或三兩厘?)息魔都應該唔會對需求有太大打擊。因此本地樓市上利息已經好難影響樓價。

    誠心求教, 勿嫌冒眛。

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  4. 討論無妨: 利息是資金成本的基準, 而資金成本是持有土地和物業的成本, 因此利息變化是會影響供應的, 實際情況當然要考慮物業持有人本身的財務狀況以及現金流狀況, 更同時亦要考慮是否有利息以外的資金供應條件, 這條算式不是直線噢。但在假設其他條件不變的情況下, 則利息水平直接決定資金成本, 在資金成本長期接近零的情況下, 持有土地根本是必賺不賠, 越有耐性, 賺得越多. 供應情況, 可以預見. 而假如炒股票是更好選擇, 咁恭祝大家唔會買中神仙股囉

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