2020年8月19日 星期三

香港人現在去英國買樓, 是否好主意?

 

只要有閒錢投資, 其實買什麼地方的樓也可以。也知道身邊有些朋友, 真的全世界四處投資物業,當成是集郵一般的嗜好。

 

就算是演藝界名人, 例如任達華, 也是非常好此道的, 也不是道聽途說了, 是他本人現身說法。201829日《明周》專訪, 他自己親自說明的。《明周》如此報導: 1990 年用第一桶金買樓後,再於 1997 年高峰位賣出獲利,其後在雷曼風暴、沙士和金融風暴後都曾經趁樓價低迷入市,除了在香港置業外,他不斷在海外買樓投資保值,至今物業遍佈北京、上海、倫敦、紐約、意大利和新加坡等地,擁有近三十個住宅和商舖,堪稱圈中的樓王

https://www.mpweekly.com/entertainment/focus/local/%E5%B0%81%E9%9D%A2%E6%95%85%E4%BA%8B/20180209-101223

 

至於現時香港人因為大環境問題,  忽然又要急於找海外市場來安排財富部署, 也許比不上任達華的先見之明了。人家不是講什麼時勢, 只講「樓市總有退燒的一日」。這個是平常心的智慧問題, 不是知識問題。很多人讀飽書也未必會有這點心思。

 

言歸正傳,現在才去英國買樓, 又是否好主意?  其實答案是:視乎目的而已。

 

假如是買樓自住, 其實英國買樓比香港划算得多。按英國政府統計數字, 以市區多層公寓來計, 平均價錢是大約二十萬英鎊。換算港幣大約不到二百萬 (2020819日滙計算)香港可能連一個車位也買不到。

 

至於香港喜歡高追倫敦市區貴價樓, 不貴不買的話。按《金融時報》的報導, 2019年底的交易 (疫症前) 平均大約是四十萬到五十萬鎊 (大約百萬港元)。而且相比一年前, 是下跌了5%左右。香港人看起來好像很吸引, 不過時報補充仍然是倫敦人的8.8倍收入比例。不過這種他們認為不合理的負担比例, 比起香港又是大幅低水, 因為香港的負担比例動輒超過二十倍。

https://www.ft.com/content/90ed1c22-358b-11ea-a6d3-9a26f8c3cba4

 

而倫敦租金回報大約是4.4%。也頗合理。不過假如是主要城區以外的話, 回報反而可以高達8%。這點又有很多喜歡炒樓的香港人沒有留意了。之所以說, 視乎目的, 就是這個原因囉。

 

假如是長線投資的話 (未計外匯變化, 請留意這方面風險), 英國政府數據也看來走勢不錯。當然和香港那種火箭式升幅又很難比較啦。10年升大約30%, 也算不錯了吧?

https://www.ons.gov.uk/economy/inflationandpriceindices/bulletins/housepriceindex/march2020#london-house-prices

 


至於個別物業定個什麼價錢, 還得又要看位置、地段、環境一堆因素啦。英國政府自己有公開資料的, 大家可以自己看看。倫敦物業交易主要集中在三十萬到六十萬鎊的範圍。

 


 

另外一些參考數, 應該也會讓香港的買家十分高興的。例如, 平均住宅面積大約500平方呎。而平均呎價大約是900 (不到一萬港元)。不過有些「高級地段」就以倍數貴起來。最貴叫價去到 2,000鎊一呎。(當然, 也不過大約二萬港元, 連深水埗也不止了.)

https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/282316-0

 

泛泛的的談了這些基本資料, 也要提醒投資者 英國稅務繁重, 要小心留意「交稅」這回事。

 

首先在交易層面, 住宅在12.5萬鎊以上要交釐印費 (英國稅務局宣佈的, 202141日生效); 之前是 50萬鎊的豪宅才計, 這就要多謝過去幾年的炒家了。起標水平是物業價的2%。不過首次置業買家可以有優惠、炒家就會加不會減。海外物業也計的, 不要以為只計英國首次置業。

 

假如物業不是自住而是放租, 租金收入是要交稅的。按你的入息水平計, 起標是20%、最高去到 45%。假如你是海外業主, 只需要交預提稅。香港由於有稅務優惠條約, 預提稅是15%。也別忘了, 英國有「空置稅, 別以為可以放空養老鼠。嚴格來說, 也不真的是空置稅, 應該說是類似「差餉」, 是每年由「佔用人」向地區議會繳交的 council tax.  出租的話, 由租客支付, 沒有租客嘛, 由業主支付囉。按物業市值征收的, 水平每年由千多鎊到三千鎊左右。攤分每月也不算貴,但地方政府服務就全包了, 也划算的。

 

真正要命的其實是「增值稅」。就是你想把物業賣走套現的話, 你所賺到的差價要交稅。起標是18%, 可以上到28%。詳細的責任水平, 記得請教你的稅務顧問啦。假如按以上的十年回報水平大約30%左右的話, 要是被抽了28%, 基本上可能賺不了錢呀。

 

詳細分析, 要和你的財務顧問商量了, 每個人的情況也不一樣嘛。尤其要小心匯風險呀。



2020年8月14日 星期五

中美金融, 係炒到飛起, 唔係打到飛起

 


下筆之時, 正值所謂中美矛盾高峰期, 美國出了制裁名單, 連香港特首也被點名, 銀行界一切按本子辦事。結果連國家隊也要出通告跟美國標準辦。

 

原本看來應該是金融大震盪才對。不過港美股市又如常炒到熱火朝天, 是否只是如坊間所講:一切都只是政府放水的財富效應?

 

看細節吧, 光看標題和口號是沒有用的。就按《路透社》 2020814日的報導:中國企業到美國上市集資, 其實比起 2019年同, 金額大增不止100%! 那裡有什麼中美矛盾?

https://in.reuters.com/article/china-usa-listing-idINKCN25A0BU

 

2020年截至八月, 總共有18家中國企業到美國上市, 集資額是52.3億美元。2019年同期, 集資額是24.6億美元。

 

其中最矚目的, 包括:小米的老闆雷軍, 旗下的《金山雲計算》(KC) 以及騰訊和軟庫旗下的線上房地產中介《貝殼找房 (BEKE)。兩隻都是科技企業。金山雲集資超過5億美元, 而貝殼集資超20億美元。而且大牌子大規模的企業, 還陸續有來, 排好隊去美國「掘金」去也。

 

除了金額大之外, 基礎投資者的名堂也大, 包括了紅杉基金和富達基金。富達是全球最大的退休金管理公司之一, 份量可想而知。

 

https://finance.sina.com.cn/stock/usstock/c/2020-05-09/doc-iircuyvi2081744.shtml

https://finance.sina.com.cn/stock/relnews/us/2020-08-13/doc-iivhuipn8521008.shtml

 

以上的數據, 還未包括最新的SPAC 熱潮。因為SPAC 的交易, 算是「併購」而不是「上市」。例如梁錦松之前成立了一家叫 New Frontier 《新風天域》的 SPAC (Special Purpose Acquisition Corp) 特殊目的收購企業, 未有業務之前、先上市集資、後進行收購形成「借殼上市」。最終收購了中國的大型醫療連鎖集團, 改名為 New Frontier Health 上市企業 (NFH)SPAC 上市時, 集資額 4.7億美元,收購完成後, 最新市值高達11億美元。

 

美國不是剛剛又宣佈「限時退市?  怎麼還會有人「自投羅網」。這個也又要看細節嘛:美國要求的是嚴格按照上市會計標準, 而不是行政指令要退市呀。當中最重要的, 不是什麼審計方式的問題, 而是要審計的監管機構 PCAOB (Public Company Accounting Oversight Board), 有權查看原始審計草稿, 以確保上市公司不能造假帳。

 

《瑞幸咖啡》的造假行徑相信全世界也大吃一驚。不是「有沒有造假這麼小事, 而是灌水 60%的收入, 仍然可以大搖大擺去美國資本市場掘金。試問誰人肯做冤大頭的? 不下重手嚴管才怪。 審計不查到底, 怎樣也講不過去的嘛。美國當初放過中資企業, 也不是沒有條件的。就是有過渡期。期滿不能達標, 要退市也不能怪誰吧? 遊戲規矩是這樣, 約好了就別來「鑽空子」。

 

很明顯, 現在排長龍去美國上市的企業, 應該也不會是心存僥倖那一種, 也是準備好過渡期內可以依足美國審計標準讓人一查到底的。

 

於是乎, 有趣的問題就來了:那麼美國的所謂「針對中國企業」的制裁和調查, 到底又是什麼一回事。 假如都說「身體最誠實」, 那麼中國的企業和美國的機構投資者, 難道會是精神錯亂嗎?

 

這些政治問題, 留級政治專家去解答好了。我看還是先發一下亂世橫財最實際。