2017年4月26日 星期三

香港的「焗炒」文化


講的當然不是烹飪啦各位,炒樓呀。

都說香港人除了「炒」之外別無正業。講得一點沒錯。不過那又是誰之過? 房屋已經不是用來住的,那當然比狗籠還小也無所謂啦。正如「仙股」與「紅底股」也都是股票,要炒的話,「面額」多少真的無所謂嘛。

任何經濟行為也非純屬自然,這一點是很多所謂「自由學派」的經濟學家也搞錯了的。到底是有意還是無意? 這點稍後慢慢講。重點是:其實一個地方的「經濟行為」永遠都是由「經濟政策」所決定。正如最近的人民幣熱錢大量湧入香港,大家也不要以為香港真的是遍地黃金。冷靜地想想,那只是因為本來就有很多來路不明的錢要從中國大陸外逃,而全世界只有香港這種傻地方才會大開方便之門,無限量歡迎這種非流通貨幣進入而又不會採取任何「自衛」措施的。港元又因為「聯繫匯率」政策和美元掛勾,因此不可能出現港元單獨對人民幣「升值」的可能性,除非美元同時對人民幣也升值。香港於是變成提款機,讓非流通的人民幣自由兌換成港元、再兌換成全球可流通的美元,這種比打劫還划算的營生,何樂而不為。不過中國買不起美國,美元不會單獨對著人民幣升值。於是乎只有做傻仔的香港才會變成了美帝的替身,替人民幣埋單。

試試反過來玩吧,假如香港的銀行拒收非流通的人民幣,人民幣要先兌換成其他流通貨幣才准收,保證香港的炒樓瘋人院即時回復正常。其實黃金也可以收的,不過中國本來就沒有多少黃金嘛….. 可見所謂熱錢湧入,只是因為是貨幣政策「傾斜」所致。

第二件事情,人民幣熱錢湧入,為什麼百業不旺,只獨旺炒樓? 假如貨幣理論是講得通的話,水浸的情況下就應該所有物價整體都水漲船高才對嘛。不過香港的人工就二十年原地踏步了,而即使是樓瘋年間的2016年,政府統計出來的物價指數CPI,基本上是和前一年原封不動,計入政府的「刺激經濟措施」,包括派糖在內,都只是升了2%左右。很明顯這種經濟環境不是一般的「通脹」嘛。唯一和樓價算得出相關系數的,其實就只有「水浸速度」而已。

可見熱錢要去的地方,主要就只是房地產,沒有所謂留港消費這回事。再看看新聞:中資地產商在港瘋狂投地。都只是一再印證這個水流的偏好,再也沒有其他遐想了。香港經反而因為樓價過高而出現了「擠壓」的情況,實體經濟本來就已被迫外移形成空心經濟,現在連服務業也頂不住高樓價,即使是國際金融機構,都開始被迫離開中環的核心商業區,往外圍逃難。

熱錢為何會這樣專心炒樓? 其實又是關係到金融政策問題了。因為只有炒樓,才會得到銀行的全力配合,簡單到不得了。

香港的銀行,是全世界最有趣的銀行。因為只會拿著一堆氣泡來當資產。而且這個氣泡是銀行自己吹出來、而且吹得很脹。根據香港負責金融穩定的金融管理局指引,物業按揭起碼都可以按五成。亦即銀行和炒家基本上是「一比一共同出錢炒樓」。而且這種賭錢的方式很過癮,就只是怕你不上癮。

比較一下,假如你去澳門賭錢,當然會有「大耳窿」自動出來引你借錢落注,大家可以看得出這和「焗炒」的分別在那裡了。大耳窿借錢給你落注,利息是雙位數;但銀行借錢讓你落注,極其量收你3%;假如你不還錢,銀行極只是收樓,至多債仔申請破產,幾年後又是一條好漢;不過大耳窿如何收錢? 這個又肯定不會像銀行一樣客客氣氣的了。這樣一比較,就知道誰人才是很認真地做生意了吧。

因此銀行到了最後,就是只有帳面上的一堆磚頭。香港每次金融風暴都離不開銀行和地產「攬炒」,其實這個「炒」字本來就是攬在一起的嘛。從這種「共生關係」來看,甚至可以說「銀行藉炒家的名義來參與炒樓」也很合理,反正落注是一對一的,明明是合資,不算是合謀又算是什麼?

假如又試試,銀行貸款只能用來買自住物業又會如何? 要炒樓就拿自己錢去炒,不要問銀行借。樓市還炒得起嗎? 但既然管金融的也不介意銀行參與炒樓。那麼不拿銀行的錢去炒樓,算是路不拾遺了吧?

不過更有趣的是,大耳窿只是借錢給賭客,不會像銀行一樣,連賭場和做莊的也變成債仔。何解? 因為炒樓的貨源都是地產發展商的。而地產發展商的錢又都是問銀行借的。實在由買地、起樓到賣樓,一條龍都是銀行拿錢出來撐起的! 這是整個「產業」而不只是其中一個環節。可見一旦「炒樓」不存在,銀行的最大損失是整條產業鏈銷失,而不止是炒家客戶這麼簡單。

而且更加火上加油的是:在香港炒樓,其實沒有什麼成本。這個可以和德國法國以至資本主義大本營的美帝比較,他們都有征收「物業稅」的。不過香港的所謂「物業稅」是張冠李戴的假名目。香港的物業稅,只對「租金收入」征收,正式來說只是「租金稅」。實在對於持有物業、奇貨可居「真炒家」的來說,是不用交稅的。

香港唯一類似物業稅的東西叫做「差餉」,算是歷史遺物,但征收率只是物業估算租金的很少比例,大約是可收租金的5%左石。例如一個月租可收一萬元的單位,每年的差餉可能只要幾千元。換算是物業本身的市值,可能連0.1%也沒有。而更有趣的是 政府懶得很,永遠低估市值租金。

這種放水養魚的政策,對於需要安置自己、買樓自住的一群人來說無可厚非,因此差餉收得便宜,算是體恤惠民。不過對於買樓用來炒的又如何? 也等量齊觀? 會不會粗疏了一點? 還是放水養魚,連食人魚也養,才算是眾生平等?

反觀法國巴黎,同樣都是炒家追捧的熱門市場,隨便打開窗口就是藝術品風景。而巴黎計物業稅的方程式和香港的差餉差不多,不管你有沒有租金收入,總之持有物業就收物業稅;稅率大概是可收租金的1-3%不等,視乎你的物業位處那裡、以及是否自住等等。至於空置出來的物業,不管你是養老鼠還是等升值,總之就更加要多收一項「物業空置稅」。而巴黎收空置稅是按可收租金的30%60%來收,不是香港差餉那種5%!

假如法國算是左膠天堂、不可類比,大家也可以參考一下美帝的物業稅:是直接計算物業市值而不是按可收租金來評稅。美帝物業稅由最高的2.3%(伊利諾州) 到最低的0.27%(夏威夷) 都有。而整個伊利諾州,有一半的政府財政收入都是由物業稅撐起的;一個地廣人稀的美帝尚且可以靠收入穩定的物業稅收入來撐起州政府收入,香港又為何不好好學習學習? 而假如美帝是資本主義大本營,那麼香港算是資本天堂也應該差不多了。因為香港反而是向打工仔的血汗錢埋手,竟然經常性收入其中一個大項是薪俸稅!

熱錢湧入,泊在那裡最好? 當然又是按照很理性的經濟分析:買樓。反正磚頭賣出之後,又是袋袋平安收港幣的。因此可以明白,為何熱錢湧入,反而香港百業凋零、獨旺炒樓。

不過這個理性的經濟分析,是指炒樓行為的本身很理性,不是指造成這種環境的政策有理性。

香港的高官,全部都受惠當年港英政府的公務員「高薪養廉」政策,全部都不用食人間煙火,以至有連拿八達通入土鐵閘的也不懂。他們在位之時除了有可觀的住屋津貼之外,還有各種優惠政策所形成的買樓文化,全部都有收租物業等退休;先前麥齊光被踢爆的「互換單位」安排,大家可以了解一下那種「官場互惠」的境況。想收物業稅? 在整個政府決策階層裡面根本就找不出一個「沒有利益衝突」的人出來撐場嘛。最著名的莫過於「屯地」和「劏房」都十分出名的波叔,情況又比麥齊光利害萬倍了。

因此在政策一面倒的情況下,炒樓是唯一發達的方法。又豈止一句地產霸權這麼簡單 根本就是「焗住只可以炒」嘛。




2017年4月22日 星期六

香港私人住宅空置率

最近忙死,沒有時間寫文章。昨晚電台收工回家,凌晨兩點翻翻資料。原來先前還沒有寫完這個「空置」的事。唯有補交功課。

按差餉物業估價署發佈的《香港物業報告2016 [1],香港住宅空置率大約3.7% 42,040個單位);而上一個普年份2011年,是4.3%  47,920個單位),略為回落。但以上只是「估算」而非具體的統計。因為差餉物業估價署的統計只跟踪「兩年內落成」的住宅,而兩年以上的住宅,只抽取3%的比例來檢查。

署方所提供的數字,截算至2015年。而有關的住宅「總存量」,為1,145,454 個住宅單位。按此推算出空置率為3.7%

較為具體的統計應該是「人口普」;而2016年只有「中期普[2],但不像每十年一次的全面普。上一次的全面普2011[3];我們可以試試用這兩個統計作為推算基礎。

2016的中期人口普查顯示:全港有大約150萬個「私人永久性居所」。不過這裡有個水份的問題。因為按註腳,有關的「單位」包括了一些「非一般住宅」的單位,包括「別墅/平房/村屋、宿舍、非住宅」等等。

但其實有關的參考細節,在其註釋的E104表格有所說明:




在統計表上,上述的非正常住宅是歸類入「其他屋宇、非住宅用屋宇」之中。而對於符合差餉物業估價署統計的「正常住宅」而又有人居住的單位數目,2016年中期人口普的數字是1,160,775個。

不過那是「有人居住」的數字,不是房屋「存量」的數字。如何可以找到一個統一的空置說法呢?

其實香港的建築物都有詳細的登記制度。而統計署每年刊登的《統計年刊》都有發佈「私人住宅單位」數目的。請參考《香港統計年刊2016[4]

其中表格8.10 - 按區域及類型劃分的永久性居住屋宇單位總數

房屋種類
項下細分
千個
私人房屋

1,516

私人住宅
1,239

別墅/平房/新型村屋
177

簡單磚石蓋搭建築物/傳統村屋
42

員工宿舍
31

非住宅用屋單位
27


前述的總存量150萬個「私人房屋單位」其實就是統計署進行人口普查的資料基礎。
當中的構成可以在這個表格中看到清楚的細分。單就「私人住宅」而言2015截至3月的「存量」是大約124萬個單位。而按2016年中期人口普查的數字(20153月數字),「有人居住」的同類單位,是 116萬個。(見上述表格E104

而兩個相同基準的數字可以拿來直接比較。雖然時間有幾個月的差距,但我們可以粗略推算得出:全港大約有也8萬個私人住宅單位是空置的。而住宅空置率,按124萬個總存量的基準,應該是6.5%

空置情況是否嚴重?屬於見仁見智。所謂「世界標準」也是講了等於沒有講。因為倫敦只是1.7% 都有空置稅。巴黎7.5%已經認為是超級離譜而要提高空置稅,由原本「按市值可收租金20%」提升至60%。溫哥華6.5% 就要推出空置稅;而多倫多4.5%就要取消空置住宅的物業稅寬減。

全球的大城市,「高空置率」排比各有高低[5],但大都有不同的空置稅:




這個空置情況是否需要處理?也可謂見仁見智;沒有絕對。香港的物業買賣量,在2016年為54,701宗(按差餉物業估價署發佈合同宗數)而租務合約浄增加26,000宗,物業稅的課稅基礎為接近60萬個租務合約(按稅務局發佈物業稅征收基礎)[6]。但實在租務的增幅長線來說變化不大,由2012/13年度起的五個「樓市高峰」的年份,只是由55萬上升到60萬,平均來說一年只有萬餘份合約的淨增長。假如香港把空置率擠壓到像倫敦一樣,注入市場的單位可能就已經等如全年的買賣數目、更加肯定是租賃數目的多倍以上了。

但香港的空置率有沒有「自然水平」這回事呢?

回顧20152016,可算是接近九七那種瘋狂炒樓時期。但實在所謂低迷的「後03沙士時期」以及「後07金融海嘯時期」又是什麼情況呢?

按統計年刊2012年的表格8.10- 按類型及區域劃分的永久性居住屋宇總數[7]



2006
2011
房屋種類
項下細分
千個
千個
私人房屋

1,368
1,455

私人住宅
1,121
1,193

別墅/平房/新型村屋
145
165

簡單磚石蓋搭建築物/傳統村屋
43
42

員工宿舍
37
32

非住宅用屋單位
22
22

2006年後沙士以及2011後海嘯,私人住宅單位總量分別大約是112萬和120萬;再比較前述普查數據,2006年和2011年有人居住的私人住宅數目分別是99萬和108萬。空置單位數目分別為13萬個和12萬個。推算空置率分別就是大約11.6%10%

而再比較差餉物業估價署相同年份的數字,2006年空置率是5.9%(62,670單位);2011年空置率是4.3%(47,920單位)。可見兩個不同部門的統計,就是有這種「穩定的差距」。大約是一倍的分別。這個「兌換率」是什麼意思大家可以自己咀嚼一下了。一向以來大家都認為「數字不會騙人」,只對了一半。因為香港偉大的人民政府,是從來不會對「空置住宅」進行認真普查的。

實在2016年的8萬個單位空置算不算少? 2011年的10萬個空置又算不算多?

也又假如香港政府像倫敦政府一樣征收空置稅,把空置單位下壓到只有二萬多個,又會否令到樓價重回2006年水平? 這個就留給其他專家論證了。

但各位專家開始討論前,請留意好:你們用的數據是否真實可靠。

而其中一個令到資本家老實起來的,就是要應付稅務局的報稅表。因此是否應該征收空置稅這回事,我倒有一個與別不同的「利處」可以提出,就是:可以一次過搞清楚,到底香港的住宅物業市場有沒有屯積居奇這回事。




[1]http://www.rvd.gov.hk/tc/publications/hkpr.html
[2] http://www.bycensus2016.gov.hk/tc/bc-articles.html
[3] http://www.census2011.gov.hk/tc/
[4] http://www.statistics.gov.hk/pub/B10100032016AN16B0100.pdf
[5] http://www.zerohedge.com/news/2017-03-07/vacant-homes-are-global-epidemic-and-paris-fighting-it-60-tax
[6] http://www.ird.gov.hk/dar/2015-16/table/tc/ar_1516.pdf
[7] http://www.statistics.gov.hk/pub/B10100032012AN12B0100.pdf

2017年3月26日 星期日

2017特首選舉:請留意得票率以及其他技術細節


終於塵埃落定,林鄭成功出任特首;當然,這個早就分析好的結果,沒有什麼意外或者好像老泛民所講的什麼大奇蹟之類。

至於林鄭當選所得的票數是777,有人是「高票當選」,和我先前所指的「商界期望低票當選」有很大距離云云。這個倒不全對噢,我的是「商界期望」,但可不是習大大的期望。我一直都講他是希望高票當選的。

這個落差首先要留意在我作出上述分析之後發生了什麼事:就是泛民的「民主300+」決定了「綑綁投票」,連一票也不打算留給胡官,起碼連「策略性投票」也講不上。實在全部綑綁在一起算是什麼策略我又真搞不懂,因為唯一的後果就是完成排除了「暗票」的不確定性。所指暗票的操作空間,是指全部選委所面對的投票形勢,而不止是泛民只看著「自己人」。

先前在提名階段已有580人具名推薦了林鄭。本來投票和提名是兩回事,而泛民也是這樣講,就是到時會有大奇蹟,主要假設是屬於商界票倉的選委有可能在真正投票時,有二百或者更多張票會「倒戈」而不會被發現,這個本來是暗票的玩法。

但請注意,首先「有古怪」的是在提名階段,老左的工聯會和民建聯等,都打著「悍衛基層權益」的口號來拒絕提名林鄭,這和之前工聯會第一個跳出來支持梁振英是「反其道而行」。這其實是相當好用的招數。因為在排除了這超過二百票的提名鐵票後,林鄭的「告急」催票責任就落了在商界身上!而結果亦不出所料,商界只好乖乖的把人頭押了下去,具名提名了林鄭。而唯一沒有達致的效果,就是在提名階段以超過六百人提名來造成君臨天下的形勢,令到選戰出現了疑似競爭的形象。不過反過來想想,其實反正鐵票都最終一定會歸邊,只視乎什麼是最好時候而已。習大大肯定是「定過抬油」。而商界也樂得有多一個「下馬威」的機會,向林鄭討價還價,爭取更多的利商政策承諾噢。講到策略,商界和習大大才是高班嘛。

而不出所料,在完全脅持了商界提名之後,二百張鐵票就在曾俊華的龍和道造勢大會之後,全數出動表示支持林鄭。而觸發這個ALL IN決定的,可看看幾乎同步由全國政協外事委員會副主任盧文端在《星島日報》的文章,就是指責曾俊華「在佔中等大是大非問題上:不講原則、躲躲閃閃」以至「站在了中央的對立面」。

曾俊華的競選團隊當然要澄清啦,因為仍然要「策略性」地爭取他們日思夜想的游離票嘛。之不過其實對於「定性」這種安排和手段,回應了也是沒有用的,那是中央對選委們發出的指示嘛,澄清不澄清又有何分別?於是鐵票就乖乖的知道是時候出動了。這是在龍和道「曬馬」之後的事。真正給信號中央動手的,其實是曾俊華「玩大了」,居然忘記了中共認定群眾動員就是造反。這個道理其實是很簡單,假如曾團隊連這樣的政治常識也沒有,那有本事做「民主之父」?連泛民共主也沒資格做才對嘛。

而這個時候就非常好玩了。就是在泛民被完全綑綁、加上鐵票出齊之後,基本上近乎所有選委的名字都齊全了:請問原本已經押上了名字的選委們還有什麼空間可以玩「暗票」?唯一可能,就是已經表忠的商界提名人,要冒險不被篤背脊、或者神通廣大的習大大查不出來,才可以偷偷摸摸的去作反。但即使表面上查不出來,也不能避免在爾虞我詐的環境下,隨便被人安個罪名就拉將下去,請坐洗頭艇之類被消失掉!因此在這種近乎囚徒困局之下,早已表忠的就唯有乖乖投票;只要「人齊」就大家都安全了。而這個被迫綑綁投票的行為,是被泛民倒迫出來的,真是想起也笑炸。曾俊華的龍和道造勢大會,對林鄭的選情最大的幫助就是這樣來的。

而至於林鄭的「得票」也不要只看總票數,還有一個「得票率」的考量,這又是很多所謂分析家忽略了的事。

2012年的時候,原本打算投唐英年的選委,還可以有藉口「看不懂」 而投白票;而實在當時689之所以低票,是因為有白票75張、廢票7張、缺席 61張。總票數只有1132張而不是1200張,唐營穩守285票;而何俊仁的所謂民主派,只有76票。因此以「總票數」而不是「有效票」來做基準的話,梁振英的「得票率」只是57.4%。而今屆選舉,合資格選委只有1194名而不是足額的1200名;總投票數目1186票,缺席的有8張、白票19張、廢票4張。而林鄭所得的 LUCKY SEVEN,實際佔1194票的65%。表面上看來,比起梁振英的689票多了88票、而得票率高了7.6%。好像不錯吧?

不過假如再比較一下,曾蔭權當年面對800人的選委,得票率有84%;再之前老董(除2002年自動當選外)1996年對著400名選委時,得票率是80%。可見林鄭的「高票當選」只能是相對梁振英一個人而言,相對於同樣需要進行「災後重建」的曾蔭權,實在差天共地。所以從商界的立場來看,即使得票再高,仍然是低民望和低票當選,也算是退而求其次的不錯賽果。而從這個「商界坐大」的形勢來看,泛民期望在其後會出現「大和解」的機會就渺茫了。起碼林鄭不像梁振英,不是靠打基層牌來上位的,根本沒有什麼支票要兌換的壓力、更加可以視民意如浮雲。請問老泛民又有什麼牌可以打?

而假如不是年青專業在功能界別之中力爭得到選委的席位,令到建制派的票倉被拆,造成「民主300+」的局面,從而令到「民主派」在選委之中,由2012年的76票狂升至今屆的300票以上(計入胡官是386票,佔1194個選委的1/3!),老泛民今次連影響特首選舉的能力也不會有!

各位,可以留意一下我這幾年的分析:繼佔領區議會以及佔領立法會之後,攻佔功能組別也是完全正確的分析。英國佬留下的設計其實不是不能用,只是奇怪怎麼老泛民從來都是反其道而行?甚至在97年完全配合中共的計劃,讓捍衛高度自治的「三層議會」重要組件 - 市政局,被臨立會輕鬆廢掉。

再進一步想想,實在老泛民今次在完全放棄了原則之後,又會可以留得住一個怎麼樣的「基本盤」?

尤其是拿了龍和道來「賦予新意義」之後,一眾浴血龍和道的「人血饅頭」還會替你打頭陣乎?至於新晉的一批專業精英,在排除萬難之後從功能界別的選委戰中拼殺出一條血路,滿以為老泛民掌握了什麼秘密武器、結果被騙上賊船全部攬炒!往後倒不如自己在業界腳踏實地去維權好了,起碼專業團體還是有實實在在的討價還價能力,那還會聽你個「新大台」枝笛乎?而新入議會的本土自決派,也和長毛一樣,早就看穿了所謂「策略」是吹牛,倒不如繼續走自己的路線,起碼對得住自己的選民才對。

從「重建自治」方面來看,區議會、立法會加上選委會的組合,用來替代被拆台的「三層議會」,其實是一個非常可取的發展方向。而向下的深耕細作,還有各種地方組織例如業主立案法團以及專業組織等等,這些才是確立「公民社會」的重要空間,這些才是寸土必爭的重點。而緊要的是:只要不再聽老泛民枝笛,大家用常理來思考就是。而唯一提出重組選委會的胡官,竟然被老泛民話佢係鬼!咁樣同崇禎皇帝拉袁崇煥去凌遲又有什麼分別?今次大開眼界了。

而之前開咪都指出了,出席龍和道造勢大會的,是一眾中年中產為主的所謂「中間派」,那種熱淚盈眶的表情可是千真萬確,不過從心理學的角度來看,那只算是「長期欠愛導致燥狂憂鬱濫交症」而已。情況一如缺乏家庭溫暖的少女求其搵個男人上床,又或者霉到燶的女子相信可以性交轉運、唔戴袋都肯俾人中出一樣。

可見老泛民的所謂基本盤,只是還原基本步,回到97年「民主回歸」的圍爐舊班底而已。而這個「民主回歸」的詛咒,肯定會被掃入歷史垃圾堆。所謂寸土必爭,誰人都可以叫得響亮:除了老泛民。因為今次特首選舉出現了一個新情況,就是老泛民的所有傳媒喉舌,都對民主派的異見份子進行文革式批鬥。早前都講過,社運界和網台都是私怨行頭,估不到現在進化到玩文革,以團結為名來進一步公報私仇。但到底一班毫無原則而策略全錯的所謂 KOL,又有何資格批鬥任何人呢吓?

之前都已經分析過,老泛民是豪賭,而後果只會是豪輸。果不其然。

而之後林鄭的統戰對象,將會是一眾年青專業以及各個本土自決的團體。而年青專業以及本土自決派,則會在討價還價的同時,加緊腳步鞏固得來不易的政治空間;日後在地區層面,相信這股勢力會在老泛民退潮之中進一步壯大。