2017年3月24日 星期五

2017特首選舉:老泛民的最後豪賭


這個豪賭的結果,老泛民只會是豪輸。因為從習近平的角度來看:是公我贏、字你輸,誰人勝出,又有何所謂? 習大大穩操勝券。因此所謂「並無欽點」的最新消息,也不是完全的空穴來風也。只不過是泛民自作興奮而已,今次至多表錯三日情。

何解?

目前的形勢,是林鄭手握香港商界選委的票,這從提名的名單之中已經清楚說明。萬事俱備,只欠鐵票的歸邊。這是第一重的表錯情分析,就是林鄭牌面勝算最高。

可見即使是什麼「CY2.0」,商界其實也並無所謂;誠如何世柱所親口說明:在梁振英當權的日子,沒有什麼官商勾結….只不過,「我身邊的朋友,身家都漲了不少」。大家心照了吧。在梁振英治下,政府大開水喉,這些都是商界的「正當收入」,而且房地產價格升到上外太空,香港的一眾富豪,沒有一個不是受益人。即使不是參與房地產炒賣,本身的磚頭都已經「被增值」了,這和「塞錢入你袋」又有何分別? 根本就不需要官商勾結嘛,只是「利益一致」而已。

因此「CY2.0」等如「財神2.0」,大家以為商界又會有何不歡迎的理由?

而林鄭的唯一隱憂,就是由於8.31的聖旨被推翻,大石責不死港蟹…. 佔中的泛民反過來幫了選委的忙! 於是今次的特首選舉…. 以至往後不知到何時為止的特首選舉,選委們仍然可以投暗票,這個就很要命了。觀乎「入閘」那一下,本來林鄭的打算是以高於601票來開場,以「君臨天下」的形勢出陣,那麼自然就「大局已定」。不過這個如意算盤就是打不響,即使自命「悍衛基層權益」的老左團體為了「明志」而不便提名之外,商界本身也仍是「留有一手」,沒有全票支持,只鬧出一個579出來! 要不是最後一刻有一位義士不知如何神通廣大地可以「補飛」齊頭收580票,否則這個數字隨時會變新icon了。商界如何展示「下馬威」,還需要劃公仔劃出腸乎?

之前也已開咪分析了,就是商界最樂見的賽果,是選出一個「弱勢特首」,要比689更低票、更低民望、更少樁腳的特首。那麼往後由商界按中國傳統的招式,祭出「主少國疑,大臣輔政」口號,加上在議會中所佔的絕對優勢,結果不難理解了吧? 就是進一步予取予携、為所欲為。

也許因此按傳統的「社會矛盾」關係,老泛民是一定會打著「為民請命」的幡旗來反林鄭的。而最終的競選安排,也明顯是衝著這個方向而來,並無任何懸念。因此林鄭要贏的話,老泛民就要輸,講完。

至於「ABC」選項之下的曾俊華又如何呢?

泛民是一直打著「反西環操控」的旗號來「all in」鬍鬚仔的。這種近乎賭神電影情節的「曬冷」手勢,就是泛民所指的「策略性投票」。不過這種策略性投票,有一個不甚策略性的「節外生枝」,就是長毛等一眾最HARD CORE的「老老泛民」,就被一眾「新晉的老泛民」批鬥得體無完膚! 至連所有和「挺曾派」不同立場的反建制人士,都一律被標籤為「西環內鬼」,以確保「泛民」只可以有一種聲音,就是「挺曾」。這種白色恐怖,竟然由老泛民祭出來對付「同路人」? 也又真是大開眼界了。看來什麼「很怕文革」的所謂泛民,自己就先來一個小文革。

這種小文革的後果會是甚麼?

即使曾俊華當選了特首,又如何? 有沒有人計算過? 其實是有很多人的,不過都已經「變了鬼、滅了聲」。因此是等如「沒有分析」。而北京那邊當然又樂見其成啦,也又不會替反建制的被噤聲一群平反的耶。

其實曾俊華當選,他早就講明不會急於重啟政改。所謂「爭取民主」而不重啟政改? 傻的嗎? 繼而「廿三條」他是會啟動立法程序;而8.31他基本沒有取態,極其量「如實反映」,不過北京收貨與否,與他無關。大家真的認為他是民主的朋友乎? 我看就有點飛越瘋人院的感覺。

其實從各場「候選人辯論」之中,公眾也不難看得出來的,就是曾俊華的保守理財哲學從來沒有改變過,在各位候選人當中,他仍然是最保守的一個;他也不會為了泛民的訴求而冒險和北京翻臉,仍然是you always agree with your boss。他說波士是「香港人」,你信嗎? 不過《基本法》要求是北京才是老細,而所謂「做好呢份工」這種口號,他的「恩師」曾蔭權不是已經用過了嗎? 要翻炒到幾時?

至於所謂「民望高」…. 其實又是否高得過「當選時」的曾蔭權或者梁振英? 從而可以推斷這位「民望高」會以港人利益為優先? 他比得上梁振英最高53.6%、或者曾蔭權的72.3%? 民望從來不曾形成那兩位當選特首向市民問責的壓力,唯獨曾俊華可以挑戰這些「往績」嗎? 開玩笑了吧?人就總是不會從歷史中學習。

不過以上種種「一廂情願」也還不是最要命的。最要命的,是老泛民為何要進行這場豪賭? 明乎這個形勢,對於賭局如何收場,基本上也就真的沒有半點懸念了。

老泛民之所以「焗賭」,是因為「火燒後欄、走投無路」。

此話何來?

大家只要不是金魚水平的記憶力,可以參考一下2015區議會選舉和2016年立法會選舉的賽果就會一清二楚:幾乎所有「突破成果」,跟老泛民完全沒有關係。先前我在分析之中也指出了建制陣營「強弩之末」的形勢[1],倉底鐵票要出動到老人院的老人家。反建制陣營只需要針對「自動當選」的選區叫陣,建制樁腳必定無法全面兼顧,而「斷鏈」的情況就會出現。結果鍾樹根被一個素人連根拔起! [2] 這件可不是孤例呀。而立會地區直選的「票王」是起自鄉間的「八鄉朱凱迪」,獨得八萬多票! [3]

至於老泛民的戰績如何? 最典型的就莫過於「三萬贏你十萬」的同區(新界西選區)大鬧劇! 由何君堯自己一張名單, 單挑泛民老鬼:李卓人、李永達、何俊仁、馮檢基、陳偉業……。何君堯只得三萬五千票即已當選,反觀李卓人名單三萬票、何俊仁名單四萬多票、馮檢基自己一萬七千票,陳偉業名單二萬八千多票,合共超過十萬票;空群而出之下,只能跑出一個李永達名單的尹兆堅(民主黨)! 除了票王朱凱迪(獨立本土)之外,「泛民」勝出的就只是鄭松泰(熱血公民)和郭家麒(公民黨)。這種近乎集體自殺的所謂戰績,真係盲嘅都睇得出,太陽在那一邊落山了。

而在塵埃落定之後,蔡子強等學者點完票,也一致確認「本土派已成香港第三大勢力」[4],佔整體票源19%,如果計上激進民主派,共佔26%,足以與建制和老泛民分庭抗禮。而民主派加本土派總得票是55%,大致保住「六四比例」。換言之,本土加激進民主派,已佔泛民票源的半壁江山矣!

可見今次老泛民之所以「打倒昨日的我」,全面改為力挺曾俊華參選特首,其實說穿了,止不過是老泛民已經再沒有什麼重大的社會號召力,而最後唯一的「翻身機會」,就只能是從建制裡面找出路!

而如何可以「戴住光環參加建制」呢? 就是力捧曾俊華囉,真係一字咁淺。只要將曾俊華塑造成「民主代表」,那麼即使這位建制派元老可以出任特首,老泛民也可以慶祝「成功爭取」嘛! 而稍後可以實現「大和諧」的原因 (假如是鬍鬚仔當選的話),應該是由老泛民聯合鬍鬚仔,落實中央的「打擊港獨」行動,將激進泛民和本土派「掃出香港政壇」,那麼老泛民就可以繼續戴住民主光環,年年拜山行禮如儀,直至2047,完成「歷史任務」光榮引退了。

而歷史任務是什麼? 你以為真的是香港民主或者高度自治乎? 只是貨真價實、千年不變的「回歸」呀。

因此站在習大大的立場,如果改為「挺曾」,也無不可。因為鬍鬚仔本來就是建制的人,而且 always agree with the boss。何樂而不為? 更加因為是「民意認受」和「泛民認受」,到時要推行政策時,又更加事半功倍。起碼我想不出老泛民到時再一次可以怎樣打倒「前日的我」了。

不過如此一來,就違反了商界的如意算盤,就是可能會出現一個「強勢特首」,甚至可能與泛民「暗通」的特首。他們會睡得安樂乎? 之不過,商界應該是過慮了,因為曾俊華其實也只會agree with 習大大嘛。只可惜,到時香港的商界,就只能屈居「二奶」的位置,而不是主導的位置了,這種形勢,反而是習大大最樂見的結果。講到底,商界其實也沒有明顯的損失的。到時或者又是悶聲發財吧。

明乎此理,對於最新收風所指的「並無欽點」,大家會否多一分了解? 真的是習大大完勝呀。

政治是很實際的,最後其實大家是按自己的利益出牌,沒有什麼需要覺得奇怪。而我對於當初的區議會立法會選舉分析,我仍然沒有改變看法:就是年青人要找出路的話,可以選擇這條從政的路。只不過,我估不到的是,有人小學雞到居然連自己個位都未坐定,就以為可以繼續快樂抗爭,結果齊齊被DQ了。這可不是政治分析的問題。反而我覺得安慰的是:形勢真的比人強,竟然連這種白痴小學雞也有機會做立法會議員;其他廢青就不要過於謙虛啦,從政真係好事業呀。


[1] 網誌, 《區議會自動當選之謎》2014115, http://alexstshiu.blogspot.hk/2014/11/blog-post_5.html
[2] 東網, 20151123, 《鍾樹根直認輕敵, 否認被連根拔起》http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20151123/bkn-20151123142817870-1123_00822_001.html
[4] 明報, 觀點, 201696, 蔡子強/陳雋文《主法會選舉結果初步評析》http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20160906/s00012/1473099652557


2017年3月16日 星期四

高鐵實施一地兩檢其實就是香港正式摺埋


香港實行的一國兩制其中一個很重要的概念、也是當年中英雙方共同向資本家作出的承諾,就是香港沿用英國法律,尤其對於私有產權的保障不會改變。要是這條低線也要改變,香港還有什麼資格講一國兩制? 朝脆宣佈:提早實施「一國一制」好了。

回歸了二十年,發生了什麼事? 就是有些愛國愛到發燒的律師居然連這個最基本的道理也想推翻了,那麼香港的一國兩制還可以怎樣玩下去?

私有產權的重中之重,在香港來講就當然是「土地業權」啦。而最近有人為了將一個無可能解決的問題強行解決,為了迎合高鐵「一地兩檢」的早日通車,竟然違反企圖《基本法》對「香港境內」的定義,居然異想天開,「創作」了一個新的產權說法出來,就是「地底以下」就不是「香港」的管轄範圍。而這個說法,竟然來自一個理應是法律專家的律師之口!!!!

假如各位還不明白情況有多嚴重,或者可以先由政府發言人的過往說法,來做一個深入淺出的簡介吧。

首先看看20161219日,土力工程處長怎樣講解「岩洞開發」所遇到的法律問題[1]。話說港府為了將公用設施搬入地底,以騰出地面空間供城市發展用途,正打算「修改法例」,以確保「地面和地底業權可以分開」。因為「可以避免將來地面發展會遇到問題」。而「為免出現問題,現時挑選的岩洞地面全是官地」。

這個說法其實是基於一個很簡單的法律道理,而處長也不厭其煩地講得好清楚,那是「因為香港土地由地面到地心,業權一致」!

換言之,香港的「土地範圍」這個法律產權概念,絕對不是一個「平面概念」。而是由地面一直到「地心」,也必須「業權一致」。這個才是正確定義。這個其實也只是英國的業權法裡面的基本概念而已。只不過是大家早就習以為常,不加注意!

假如連這個最基本的產權概念也可以架空,那麼香港土地上面所累積的所有財富,還有什麼可以留低? 或者各位高登巴打又是先知先覺,將來千萬不要搭地鐵或者進入地下商場,因為一旦離開香港地面,你就經已離開了香港。這種「異度空間」的情節,簡直比得起經典神劇「紅Van」的佈局了。或者更準確一點來定義這種「空間」概念吧。就是參考中國最近有位新晉科幻小說家郝景芳的概念;還拿了國際大獎(雨果獎)。那本書就叫做《北京折叠》。北京城被劃成了三層空間,這個不止是平衡空間,而且按時劃分;到下一個空間出現的時候,之前一個空間就會「摺埋」而且休眠

不過那本書是科幻小說,香港的《基本法》是科幻小說嗎

係就早啲講清楚啦唔該….. 想摺埋呀? 搭地鐵啦!!! 

幾十年前香港有個九龍城塞,港英政府的警察不能入內執法的。看來與其創新,倒不如將「九龍城塞」來個重建好了。到時就變成…. 想走佬呀? 搭地鐵啦!!!

而很明顯,這個「香港摺埋」的神奇法例,好在仍未通過。各位立法會議員,不知到時又會否拉布呢? 否則香港將會出現一個「地產黨出賣自己土地產權」的立法議案,諗起都癲呀。

那當然會有人覺得,不如向「政府萬能」的新加坡抄襲一下,將地下五十米以下的地方,劃為「政府官地」不就可以了嗎?

噢嘩! 咁都諗得出?

留意法律字眼:劃為政府官地呀,不是劃為「新加坡以外土地」呀。




2017年3月13日 星期一

續談香港樓市:如何斧底抽薪, 終止炒樓狂潮


上文提到,假如從靜態分析,香港樓市明明是「供大於求」,住宅單位存貨一直多於香港總體住戶數目二十萬以上,但這個簡單的供求定律對樓價竟然並無任何約制能力。因此也又提到,分析也要從動態角度看。

至於這個角度,也又不必要我出來班門弄斧。中原集團主席施永青先生剛好就在文章出台後的36日作出了說明,他也表示:低估了投資者的購買能力。[1]

注意重點:他是指「投資者」而不是指「用家」。換言之,從「用家­」的角度看,樓價根本是高不可攀、沒有什麼供求的邏輯好講;但施永青的見解,是從「炒家」的角度來看,則是「意猶未盡」,即使樓價與用家負擔能力脫節,仍然是有利可圖。因此熱錢繼續湧入樓市,形成樓價與用家的負擔能力脫節的情況。因此在熱錢源源不絕地投入到樓市裡面的情況下,樓家就只會「乾升」囉。

至於施永青對「投資者」的能力與胃口作出如何分析? 以下就是重點[2]

出現這種情況的原因,是國際投資市場的大環境,仍然未能改變資金擁有者對地產投資的偏好。加上社會上仍有大量的閒資至今未找到更好的出路,以至仍有大量資金源源不絕流入房地產市場。直到這些資金被消耗殆盡之前,政府都不容易阻止樓價上升。

在這種情況下,即使政府不斷推出新辣招,亦無法阻止資金千方百計流入房地產市場。他們利用家庭中未有樓的成員買樓,扮首置客以迴避印花稅;以至新增的供應主要還是落在投資者的手裡。

作為最前線的賣樓專家,施永青講得出來,大家可以自己判斷。重點是「新增的供應主要還是落在投資者的手裡」而不是用家的手裡。所謂「政策」有多大用處? 就只是創造了正如新界男丁一樣的「套丁」情況:利用家庭中未有樓的成員買樓,扮首置客以迴避印花稅!

至於這種「另類套丁」的情況有多嚴重? 一次過出過千萬掃四個單位、勁慳幾百萬的有[3];一擲12億連掃3伙山頂豪宅的,又有[4];甚至首次置業一口氣買下15伙單位的[5],都有! 種種亂象,大家可以重溫一下「有線財經」的特輯《首置假象》[6],由專家踢爆,所謂「首置」,除了上述的「一約多購」之外,還有動用父母子女的「首置」名額、夫婦分契、即日分契等等,單單一個嘉匯樓盤,累售五百多伙,就有近四成是這些各種各樣的明顯「假首置」! 至於即使是一人一伙的首置客,到最後又有多少是自住? 這個才是好問題嘛。

所以說,即使是用「動態」的角度來看樓市,也不能只看總體的新增供應,當中的「構成」也是大有學問的。

2015年全年的估算落成量來看,理論上的「供應」是有11,280[7];而同年的入住量是10,530伙;換言之,當年新增供應,理論上還是有「多餘」的750伙才對。而的確2015年的「整體空置率」是有3.7%的。但再看看2015全年的「住宅買賣合約數目」,是55,982宗。「一手樓」的買賣,只佔1/5也不到!

任何讀過基本經濟學的人,都應該對 money creation 的理論不陌生吧? 所謂「財富創造」,有兩個主要的參數,一個是「供應」,但另一個經常被忽略的,就是「速度」!

GDP = Money Supply x Velocity of Money

光是看貨幣總供應的,只看了方程式的一半,還有一半就是要看這些貨幣的流轉速度。假如我們將「住宅」看成是一種貨幣,同樣道理也適用的。樓價不止要看總供應量,也要看「流轉量」。如此高速的「五倍速」,正好說明了為何香港住宅會發狂颷升了。

而香港實在也不需要什麼「官商勾結」,只要有一個自作聰明的特首,自以為很聰明地針對「流轉環節加稅」就可以根治這種「五倍速」的住宅通脹狂瀾,結果只會是越遏越升而已。正如上述的「假首置」和「資金泛濫」情況。

真正可以有效減速的方法,是「斧底抽薪」,令到炒家無利可圖才對。因此重點是針對「增值」和「屯積」的環節來征稅,亦即開征「物業增值稅」和「物業空置稅」才是真正的對症下藥嘛。

對於真正自置自住物業的用家來講,增值稅和空置稅都是完全不構成負擔的,因此屯積的住宅自然會由「高成本」的炒家手上轉移到「低成本」的用家手上。鑑於基本上香港的住宅總量是「總存貨比總住戶」多上二十萬伙。看不出有何可以造成「供應斷流」的情況。

在解決了現貨分配的矛盾後,對於「未來」的供應也不會停止。因為除非持有未開發土地的成本是「零」,否則各大屯地商人的出路,就是盡快有秩序地將手上的土地儲備變現為可供銷售的住宅。

而到底各大地屯地商人的手上有多少土地儲備可用? 我之前也已經一再分析過,就是有一千公頃以上,比香港政府的土地儲備還要多,而且九成以上都只是在「曬太陽」。因此在促進供應方面,完全沒有所謂「上限」的問題,又有何斷流的機會呢? [8]

這種「促進流通、合理分配」的政策,才是真正對香港樓市困局的唯一出路。就看主政者,到底





[1] 信報財經新網, 施永青認低估投資者購買力http://www1.hkej.com/dailynews/headline/article/1505447/%E6%96%BD%E6%B0%B8%E9%9D%92%E8%AA%8D%E4%BD%8E%E4%BC%B0%E6%8A%95%E8%B3%87%E8%80%85%E8%B3%BC%E8%B2%B7%E5%8A%9B
[2] 房屋政策已走入死胡同, AM730, 2017-03-06 https://www.am730.com.hk/column/%E6%96%B0%E8%81%9E/%E6%88%BF%E5%B1%8B%E6%94%BF%E7%AD%96%E5%B7%B2%E8%B5%B0%E5%85%A5%E6%AD%BB%E8%83%A1%E5%90%8C-68459
[6] 首置假象, 有線財經201733, http://moneycafe-icable.blogspot.hk/2017/03/blog-post_3.html
[7]差餉物業估價署, 20173月統計數字 http://www.rvd.gov.hk/tc/property_market_statistics/completions.html
[8] 見網誌, 2016927, 續横州事變: 從套丁現象看原居民的內部矛盾 http://alexstshiu.blogspot.hk/2016/09/blog-post_27.html

2017年3月1日 星期三

到底香港是樓多還是人多?

經常聽到一種講法,就是香港因為「住宅供不應求」,所以樓價不會下跌,而解決樓價的方法就只得一個,就是「增加供應」。

好,這個邏輯不難明白。不過,到底事實是否與講法相符? 假如事實與講法不符,那麼是事實有錯還是講法有錯?

從數據看,所謂「供不應求」,是錯的。問題真的出在分配方面。

先從「供應」看看。講的不是什麼落成量之類的東西,而是「總存量」的「可支使用供應」的水平。

從「需求」來看,按香港政府2016年的數據,全香港有大約250萬個住戶。用「戶」計不用「人」計是因為要假設「一戶一樓」,而不是「一人一樓」。這個數據,看統計署的「人口概述」就有。[1]

另一邊廂,又看看到底「住宅」的存量有多少。

按政府統計,2016年底,私人住宅存量約為150萬間,而公營房屋的存量大約118萬間。總住宅數目大約為270萬間。[2]

於是乎一個很簡單的數手指問題就出現了:既然住宅的總量,比起住戶的總量還要多了20萬個,如何理解所謂的「供不應求」講法?

好,再細分一下,到底「自由市場」是一個什麼境況。這就要首先將「公營」所覆蓋的數字,從總住戶數字裡面抽起。也有點奇怪,數字只列出了百份比,但具體戶數就欠奉。不過,總數是有的,就也是大約250萬戶。而「公營」的住戶佔49.5%,亦即很易推算出來是大約113萬戶。而私人住宅住戶,佔大約53.5%,亦即132萬戶。

「自由市場」的情況是:150萬個住宅,由132萬戶去分。咦? 還不又是「供大於求」嗎? 而且多出了接近20萬個單位。也千萬不要少看這個20萬戶的數字,因為從「比例」上來看的話,這個「多出來」的數字,佔私人住宅數目的13%。所謂「空置率」云云,很明顯是極度誤導的噢。

好,再細看一下。在私人住戶方面,當中有一項數字叫「私人房屋的自置居所住戶在私人房屋的家庭住戶總數目中所佔的比例」。[3] 2016年的數字是65.4%

換言之,私人住宅住戶之中有65.4%是「自置居所」的,大約86萬戶。而其餘的34.6%,大約45.6萬戶,就是「租客」。又或者總之不是自己擁有啦。

可以這麼說,實在「擁有私人住宅」的情況,是平均每個「業主戶」就擁有1.74個住宅單位。香港真正要捱貴租的,就是45.6萬個「租戶」。不過這個也只是「平均數」而已,但對業主戶來說,也接近是「一層收租、一層自住」的「唔使做」理想境界。而無殼蝸牛的租戶,佔香港總戶數超過18%,而在「自由市場」裡面,是佔總戶數34.6%

因此講到要遏抑樓價來幫助無殼蝸牛,這個不是什麼少數人得益、多數人受害這麼離譜。這個「利害」比例,其實是大約1:2左右,戶數是4586

這才能說明,香港的私人住宅矛盾是這般嚴重、而受到壓搾的又不是少數….我們又應該如何理解這個「公平」的問題?

但這只是個「靜態」的分析,因為除非現有住戶沒有下一代,否則下一代仍然會有「希望自置居所」的壓力。而回過頭來看數字,也可以理解為:有樓族基本上已經有樓可以積穀防饑,讓下一代可以有瓦摭頭了。因此還是回到先前那個分析,要挨貴租的,到底人數和壓力有多大?

這個動態分析如何? 下回分解。