只要有閒錢投資, 其實買什麼地方的樓也可以。也知道身邊有些朋友, 真的全世界四處投資物業，當成是集郵一般的嗜好。
就算是演藝界名人, 例如任達華, 也是非常好此道的, 也不是道聽途說了, 是他本人現身說法。2018年2月9日《明周》專訪, 他自己親自說明的。《明周》如此報導：在 1990 年用第一桶金買樓後，再於 1997 年高峰位賣出獲利，其後在雷曼風暴、沙士和金融風暴後都曾經趁樓價低迷入市，除了在香港置業外，他不斷在海外買樓投資保值，至今物業遍佈北京、上海、倫敦、紐約、意大利和新加坡等地，擁有近三十個住宅和商舖，堪稱圈中的樓王。
至於現時香港人因為大環境問題, 忽然又要急於找海外市場來安排財富部署, 也許比不上任達華的先見之明了。人家不是講什麼時勢, 只講「樓市總有退燒的一日」。這個是平常心的智慧問題, 不是知識問題。很多人讀飽書也未必會有這點心思。
言歸正傳，現在才去英國買樓, 又是否好主意? 其實答案是：視乎目的而已。
假如是買樓自住, 其實英國買樓比香港划算得多。按英國政府統計數字, 以市區多層公寓來計, 平均價錢是大約二十萬英鎊。換算港幣大約不到二百萬
(2020年8月19日滙率計算)。在香港可能連一個車位也買不到。
至於香港人喜歡高追倫敦市區貴價樓, 不貴不買的話。按《金融時報》的報導, 2019年底的交易 (疫症前) 平均大約是四十萬到五十萬鎊
(大約五百萬港元)。而且相比一年前, 是下跌了5%左右。香港人看起來好像很吸引, 不過時報補充… 仍然是倫敦人的8.8倍收入比例。不過這種他們認為不合理的負担比例, 比起香港又是大幅低水, 因為香港的負担比例動輒超過二十倍。
https://www.ft.com/content/90ed1c22-358b-11ea-a6d3-9a26f8c3cba4
而倫敦租金回報大約是4.4%。也頗合理。不過假如是主要城區以外的話, 回報反而可以高達8%。這點又有很多喜歡炒樓的香港人沒有留意了。之所以說, 視乎目的, 就是這個原因囉。
假如是長線投資的話 (未計外匯變化, 請留意這方面風險), 英國政府數據也看來走勢不錯。當然和香港那種火箭式升幅又很難比較啦。10年升大約30%, 也算不錯了吧?
至於個別物業定個什麼價錢, 還得又要看位置、地段、環境一堆因素啦。英國政府自己有公開資料的, 大家可以自己看看。倫敦物業交易主要集中在三十萬到六十萬鎊的範圍。
另外一些參考數據, 應該也會讓香港的買家十分高興的。例如, 平均住宅面積大約500平方呎。而平均呎價大約是900鎊 (不到一萬港元)。不過有些「高級地段」就以倍數貴起來。最貴叫價去到 2,000鎊一呎。(當然, 也不過大約二萬港元, 連深水埗也不止了….)
https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/282316-0
泛泛的的談了這些基本資料, 也要提醒投資者 – 英國稅務繁重, 要小心留意「交稅」這回事。
首先在交易層面, 住宅在12.5萬鎊以上要交釐印費
(英國稅務局宣佈的, 2021年4月1日生效); 之前是
50萬鎊的豪宅才計, 這就要多謝過去幾年的炒家了。起標水平是物業價的2%。不過首次置業買家可以有優惠、炒家就會加不會減。海外物業也計的, 不要以為只計英國首次置業。
假如物業不是自住而是放租, 租金收入是要交稅的。按你的入息水平計, 起標是20%、最高去到 45%。假如你是海外業主, 只需要交預提稅。香港由於有稅務優惠條約, 預提稅是15%。也別忘了, 英國有「空置稅」的, 別以為可以放空養老鼠。嚴格來說, 也不真的是空置稅, 應該說是類似「差餉」, 是每年由「佔用人」向地區議會繳交的 council
tax. 出租的話, 由租客支付, 沒有租客嘛, 由業主支付囉。按物業市值征收的, 水平每年由千多鎊到三千鎊左右。攤分每月也不算貴，但地方政府服務就全包了, 也划算的。
真正要命的其實是「增值稅」。就是你想把物業賣走套現的話, 你所賺到的差價要交稅。起標是18%, 可以上到28%。詳細的責任水平, 記得請教你的稅務顧問啦。假如按以上的十年回報水平大約30%左右的話, 要是被抽了28%稅, 基本上可能賺不了錢呀。
詳細分析, 要和你的財務顧問商量了, 每個人的情況也不一樣嘛。尤其要小心匯風險呀。
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