本版序：
1.
先前版本在物業統計資方面未有提及商業物業空置率的問題及其影響，並且未有包括圖片說明，在此版本予以補充
2.
另外，在經濟理論有關壟斷經濟之中的 marginal revenue 以及 marginal
cost說明有所錯漏；的確事隔數十年沒有溫書、而上次匆忙發稿所致，深切致歉並在今次作出更正。(的確不是全職寫文章，可能還有紕漏，懇請各位繼續指正)
本來剪了很多報紙，正在準備寫中國的新經濟政策。忽然看見港台的《窮富翁大作戰》電視節目，氣炸了。於是先前在初版時花了幾分鐘把統計數據翻了一下，匆匆寫了文章，讓大家不要再自欺欺人了。
香港的貧富懸殊問題是最大的社會矛盾，但梁政權的極力吹捧「自由行救經濟」簡直是落井下石，不止不可能解決貧富懸殊，而且只會更為激化這個矛盾。而這個吹噓自己是「最先提出自由行政策」的所謂政績，中央領導人除非是自家太多麻煩、「冇時間兼且發雞盲」，否則就只能歸入「縱狗咬人」之流。香港的民心思變，那北京又只能咎尤自取。更有甚者，是內地民眾也被誤導，以為香港要靠自由行打救，那又真是足夠分裂國家有餘、製告不必要的中港矛盾。
當年自由行救經濟的邏輯是這樣的：香港是一個服務型城市，於是只要多放內地遊客來港「消費」，自然經濟就有前途。
結果如何？
受惠的就只有地產霸權，樓價租金和物價飛升。富豪們是得救了，但到底香港普羅大眾有沒有受惠呢？
是否所有人甚至大部份人的利益和地產霸權都連成一線呢？
這個邏輯又是這樣的：讓一小部份人富起來，然後「自然地」就所有人都受惠。
是嗎？ 數字才不會騙人，都擺在眼前，你不看，你自已吃虧。
由香港政府物業統計處抄出來的數字，也不全部由自由行的第一年算起了，光看2008年到2012年底就知道情況不妙。商業物業的售價和租金分別上升了「五倍」和一倍，亦即500%和100%，這種升幅可不是開玩笑的。請看看附件節錄的第50頁：
租金是「物業資產」持有人的收入。而普羅市民又如何呢？他們的「人力資產」收入
﹣ 人工，應該用他們的工資收入來算了吧？
以下是勞工處的統計資料（實質工資季度報告，1992年指數基數是100），也又是公開的，大家可以自己去看看：
年
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月
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製造
|
進出口貿易、批發及零售
|
運輸
|
住宿及膳食服務活動
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指數
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按年變動百分率
|
指數
|
按年變動百分率
|
指數
|
按年變動百分率
|
指數
|
按年變動百分率
|
||
2012
|
6
|
110.6
|
+0.5
|
122.9
|
+1.0
|
106.0
|
-0.1
|
101.2
|
+4.2
|
9
|
119.4
|
-0.1
|
132.8
|
-1.3
|
114.6
|
-1.0
|
109.1
|
+3.3
|
|
12
|
109.6
|
-2.5
|
123.7
|
-0.5
|
105.5
|
-1.3
|
103.5
|
+4.0
|
|
2013
|
3
|
110.7
|
-1.5
|
123.4
|
-0.4
|
104.6
|
-0.4
|
101.9
|
+2.8
|
6
|
112.6
|
+1.8
|
121.0
|
-1.6
|
105.1
|
-0.8
|
103.7
|
+2.5
|
|
有沒有留意到？ 理論上有些工種應該是最直接受惠於「自由行」的，例如「零售及批發」；而即使我就當這個也作不得準，那麼「住宿及膳食服務」呢？那是酒店和餐廳噢。零售和酒店從業員的收入不應該也是和物業持有人一樣水漲船高呢喂？
截至2013年6 月為止，亦即按1992年的整整20年，零售人工只升了21%，而酒店人工只升了3%！ 按年計算可能會「好看一點」嗎？例如酒店人工與「去年同期比較」是升了2.5%。咦，奇怪？怎麼零售業人工反而下滑了1.6%?
在這些小節上磨蹭的意義其實不大，因為從宏觀來看，在商業物業售價上升500%、租金上升100% 的同時，相關行業的人工差不多是「原地轉」。不是一年，不是兩年，不是三年。大家數數吧，是整整20年！
如果只是以為「商業租金與民生無關」，你去死吧。物業資產升值的同時影響包括住宅物業。
大家可以又來看看政府統計數字，在過去十多年的變化如何。根據統計數字，由2001至2011年的十年間，私人住宅租金（不計算受惠於保障住房的租金類別），按香港、九龍、新界三個地區來劃分，分別上漲了大概70%。住宅市場由於有公屋和居屋等保障住房的一定限制，因此在租金漲幅方面仍然有一定的「約制」，不像完全市場化的「商業物業」的變化。
不過回頭想一想，到底「商業」是否就一定完全按市場供求變化來決定租金水平呢？
另外，在董建華政權時代所採取的「完全市場化」措施，對住宅租金的影響又如何呢？
先前已經另外寫過了，這裡又不再重複，只是提出一個有趣的學術歷史問題，留給與我「同一年代」的所謂社會精英去自己反省好了。
在董建華取消了「租務管制」之後，除了租金直線上升之外，同時出現的是「供應直線下降」。而香港念經濟的人，在港英時代讀到「積極不干預」的時候，都會記得有一課是這樣教的：對於供應的價格管制，可以用
marginal cost 和
marginal revenue 不同的曲線區間來分辨對供應的不同影響。
亦即，在 marginal revenue 和marginal cost趨同、而average
revenue 仍高於
average cost的情況下，限制價格的結果是正面的，亦即供應商會被迫、甚至樂於通過增加供應來取得「利潤最大化」。
先舉一個簡單的比喻：假如你賣一個餅，可以賺一百萬元，你當然很滿意而不必刻意多賣幾個餅，當然多賣無妨。但假如限定你每賣一個餅只可以賺一元，你會怎樣做?
假設成本不變，每賣一個餅真的可以穩賺一元，有正常頭腦的你，是會賣出一百萬個餅，而仍然穩袋一百萬元的。想吃餅的人有福了，阿門。
言歸正傳。在正常的商業情況下，假設價格因為完全競爭而不會改變，而資源可以不受限制地投入以滿足需求的話，生產成本仍會因應規模效益而有所變化，但價格不會變化；因此Marginal
revenue 和價格
Price 以及收入Average
revenue 是相同的，而供應的平衡點固定在「額外生產成本=額外銷售利潤」。商業利潤 (或可稱經濟利潤economic
profit, 平均收入 – 平均成平)，可以維持在一個正常水平，這個很理想的情況是供應方和消費方都雙嬴的局面。
而只有在完全自由競爭的情況下，人為地壓低價格則供應其實會減少。這點是自由學派的經濟學家所指的「不應干預」的理論。
不過假如資源不可以無限量供應以滿足需求，則這個「不應干預」的理論需要作出修正。
設定在一另一個極端的「壟斷情況」之下，如果任由「供應者」自訂價格，沒有任何政府干預以及價格管制，這個「平衡點」會放在那裡？
就是 marginal revenue 與 marginal cost 仍然相同、但Average Price
和
Average cost 處於「最大距離」的一點。亦即利潤最大化的一點。
而這一點，永遠都是通過「限制供應」來達到，需求最大而供應最少，而供應者的利潤最大化在於完全地將成本轉嫁，以確保「超正常利潤最大」。
明乎這個最簡單的經濟理論，就不難明白：英國佬之前為什麼會夠胆在一個號稱是「全球最自由的經濟體」設下「價格管制」，包括公用事業收費以及租務管制。因為那樣才是真正的科學管理：確保最主要的稀有社會資源按照真正的經濟定律運件，作出最大的供應以滿足最大的需求。如此才能達成自由經濟的真正條件：供應與需求都是按真正的市場力量來平衡，而不是按照「能操控市場」的力量來平衡。
於是明乎此，又可以理解為何「工人集體談判權」對於工商界的既得利益階層是有如洪水猛獸，正正因為一旦有了這種「操控供應」的權力，資方就會變成被迫進行「最唔抵的交易」一方，英國佬明白，所以很「識趣」的，不打這個主意。
但相反，難道工人就不知道在反過來的情況下，工人就會變成「最唔抵交易」的一方嗎？於是乎英國佬也又是很聰明，進行必要的「官商合作」(亦即積極不干預所指的「市場失效」情況)，搞定了租務管制以及公用事務收費管制等等一系列價格限制措施，確保商家必須以提供最大量的供應來賺錢而不是靠屯積居奇來賺錢，以免激起民變。
尤其在1967年暴動之後，這種「表面違反自由市場定律」的措施更加是大大加強而不是減少。於是乎香港在70年代到90年代的經濟奇蹟、國泰民安、文化大盛，也又不是變戲法變出來的，背後是很嚴謹的科學技術在配合。
英國佬一走，無端端要經過一輪蠻幹之後，其實結果就很簡單了：就是在缺乏公平的社會資源定價機制的前題下，尤其在偏袒物業持有人利益的情況下，加大刺激旅客在港消費，無助本地僱員得到實質好處，而唯一得益的，是零售物業持有人，而相關的物業資產升值，只是將升值壓力擴散到住宅那邊去，對於打工仔，更加是全無好處：除非你早已加入炒樓行業、不務正業的一種。
假如仍不相信英國佬的「通識水平」，看看數據，自己查找不足吧。香港所謂的「寸金尺土」水份極高，上述的「商業物業價格上升」，是因為空置率高企，過去五年的新增供應量不成比例地低，而供應量按2012年的所謂最高點，其間的空置量仍是新增量的8 倍! 空置率則約持接近7%。
而所謂空置量又從何而來?
看看數據吧，又是政府資料：香港商業物業的「存貨」，最大部份是1970年至1989年落成的。佔香港所有商業物業接近一半!
年代太久遠的物業大部份被清拆，但重建的呢? 理應在之後的年份出現噢，但數據上看不出來! 而很明顯的，再對比前述的「新增供應」數據，不難發現一個「趨勢」：就是在租務管制的時代，才是商業物業的最大落成時期。之後取消租務管制，反而是屯積居奇時期。
換言之，英國佬能看得出來，反而中國人看不出來(或者是很想大家看不出來)。就是一個很簡單的邏輯：壟斷必然引致供應減少和價格暴升。反過來看，就是價格暴升和供應減少，都明顯地說明有壟斷情況。
還搞這些窮富翁什麼的雞汁節目來幹什麼？ 還要哄小孩子嗎？香港的打工仔真的這麼幼稚嗎？看來是噢。
大家有時間就認真的讀書，看看英國佬是實在如何管治香港的吧。
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