先前出書寫房託, 不是叫人一定要買房託, 當中主要介紹技術分析。而其中一項, 就房託要限制借貸上限。因為任何企業只要欠了債, 一旦還不起錢, 後果就只有破產。
因此香港房託條件, 所限定的借貸上限, 很「巧合」地就是45% (或者現時要求放鬆為 50%), 就是假設在最壞情況下, 把房託的資產都變賣掉, 債權人可以收回本金。維持資產與債務比例不超過一半, 那麼技術上就不會出現「資不抵債」情況。房託的風險所謂可控, 很大程度源自這點。
不過這一點也不是萬能的, 因為始終還錢講的是現金, 要是房託的現金流出現了短缺, 即使只是欠人一塊錢, 也要破產。分別是到底房託能自己變賣資產套現, 還是要由債權人充公資產套現而已。
而很不幸地, 最近的全球大疫情就出現了大型房託破產的個案, 大家可以參考一下了。
美國大型酒店房託Watermark Lodging Trust 在2020年6月宣佈, 無法及時發出第一季度業績, 宣佈暫停派息。投資者起鬨索償, 指管理人失職。https://thediwire.com/watermark-lodging-trust-delays-filing-1q20-financials-provides-covid-19-update/
Watermark Lodging 雖然屬於「非公開交易」類的房託, 不過到底都是美國證監有註冊的房託, 而且根據美國證券法例, 有公開財務報表的。 https://sec.report/CIK/0001609471
Watermark的震撼性並不單單在於規模大 (手頭上的酒店資產總值超過14億美元), 而且擁有12間由名牌管理公司萬豪和Ritz-Carlton營運的酒店 (酒店房間總數目超過 4,000間)。這些管理公司也不是亂來的, 假如沒有做好調查策劃, 不會拿自己的招牌來冒險。
站在業主的立場, 假如你擁有這樣的資產和如此名牌的管理公司，理論上應該不會有什麼麻煩的。 不過遲來的終於也要來, 大家可以看一下遲了發出的2020年第一季度報表：
當中的資產負債表看起來沒有什麼大問題：總資產超過15億美元、總負債只有大約9億美元。當中主要負債的8.4億美元是 “non-recourse”, 亦即無抵押的。不過無抵押並不表示不用還嘛….。而短期應付帳就有6,400萬美元的規模。反觀房託的現金結存, 大約是7,300萬美元。另外有3,200萬美元, 是 restricted cash。亦即受限制不能動用 (都是些押金之類)。換言之, 房託的現金支付完應付帳之後, 其實沒有錢去應付任何到期的其他債項。
2020年第一季度業績, 所謂受到疫情影響, 也或者講得過去。不過美國的疫情大爆發, 好像是第二季度的事吧? 那當然, 假如第一季度都已經捱不過去, 那麼第二季度就真是不提也罷了。
反觀去年2019年的第一季度表現, 資產負債表變化不大, 不過收入其實就只有100萬美元左右。而2019年全年, 截至 2019年12月底：酒店收入超過3.6億美元。不過原來是連年虧損, 2019年就見紅760萬美元。不過那是損益帳的虧損, 理論上房託派息是看現金流, 因此仍有每股大約6分錢的派息(總分派金額大約4,500萬美元)。連年虧損、連年派息, 也可算是房託獨有的現象了。規定是90%可分派收入要派發嘛。房託的可分派現金是看現金流不是看損益帳的。
不過問題又來了：那麼資本有沒有增值? 這個問題才要命。很明顯沒有。因為營運帳面虧損, 還有地皮可以增值嘛。很多酒店投資者都是用酒店來養地皮的, 說得過去。不過這家房託就是沒有這一項「估值升值利潤」來入帳。是真的沒有估值還是的確沒有增值? 這個才是大問題。
假如作為純現金收益的投資來看, 年年派息, 不錯呀。不過負債很重而且資產沒有增值、萬一現金流出問題怎麼辦? 想變賣資產還債還不夠，債權人會放過你才怪。
不怕一萬最怕萬一, 2020年的疫情就提醒了大家畢菲特的名句：水退就知誰人沒有穿泳衭。
咦? 不是說房託的債務上限是45%嗎? 怎麼這一家竟然是超過60%?
噢, 大家明白為什麼這是一家「非公開交易房託」了吧? 因為不符合債務上限的規定嘛。嚴格來說也又不是什麼「違規」, 因為美國房託的債貸水平不是硬性的, 而是「一般」不超過50%。真正的理由是：要是超過個水平, 基本上是不符合「債券評級」要求、會跌出「可投資級數」的資產範圍。因此在交易所掛牌買賣的房託, 都是符合評級要求, 因而債務上限不會超過50%。理由其實很簡單。
大家要研究房託的話, 可別忘了要做功課呀!
沒有留言:
張貼留言